Ответ: Нет, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Обоснование: Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение сторонами договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, будет противоречить этой норме, и, соответственно, договор будет признан ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Однако в такой ситуации признать срок договора субаренды несогласованным нельзя.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды, который заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Исходя из этого предельным сроком для договора субаренды, установленным законом, является срок договора аренды.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
По вопросу о последствиях заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды, а такое условие суд может признать ничтожным.
Судебная практика: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу N А05-9220/2005-23
"...Общество передало нежилое помещение (часть торговой площади в магазине "Товары для дома"), расположенное по указанному адресу, предпринимателю Гошевой Е.В. в субаренду по договору от 01.01.2005 N 59 для торговли промышленными товарами на срок до 31.12.2005.
Договор субаренды с Гошевой Е.В. заключен на основании договора аренды от 01.01.2005 N 22, срок которого в соответствии с пунктом 5.1 установлен с 01.01.2005 по 30.12.2005.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Следовательно, условие договора субаренды о сроке его действия до 31.12.2005 является ничтожным как не соответствующее требованиям закона. При таком положении и с учетом упомянутой нормы права суд пришел к правильному выводу, что договор субаренды заключен сторонами на срок менее года (с 01.01.2005 по 30.12.2005) и не требует государственной регистрации..."
Позиция 2. Договор субаренды, заключенный на срок больший, чем договор аренды, может быть признан судом недействительным.
Судебная практика: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу N А27-4630/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2007 между ООО "Бизнес Партнер - Игровая система "Лимон" (арендодатель) и ООО "Стандарт Сервис" (арендатор) заключен договор аренды на нежилое помещение общей площадью 1 069 кв. м, находящегося по адресу г. Кемерово, Центральный район, ул. Ноградская, 1. Срок действия договора установлен с 29.06.2007 до 30.12.2007.
01.01.2007 между ООО "Стандарт Сервис" и предпринимателем Семибратовым Р.С. были заключены договоры субаренды нежилых помещений N Б-32 и N 44, согласно которым арендатор принял во временное пользование нежилые помещения - бутик N 32 общей площадью 30 кв. м, и нежилое помещение N 44, площадью 7 кв. м, расположенные по адресу г. Кемерово, ул. Ноградская, 1. Срок действия указанных договоров определен с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО "Топ Сервис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды нежилых помещений N Б-32 и N 44 от 01.01.2007 в связи с их несоответствием пункту 2 статьи 615, пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судебных инстанций правильными, соответствующими материалам дела и установленным обстоятельствам возникшего спора..."
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}
