Ответ: Принимая во внимание, что на радиаторах отсутствуют отключающие устройства внутри квартиры, такие радиаторы являются неотъемлемой частью домовой системы отопления и относятся к общему имуществу собственников МКД
Следовательно, ремонт и замену радиаторов осуществляет управляющая компания в рамках действующего договора на управление многоквартирного дома. Для ремонта (замены) радиаторов отопления необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о необходимости такого ремонта (замены) в связи с ненадлежащим состоянием данного оборудования.
Обоснование: Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Таким образом, обязанностью управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме
Ст. 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Из письма Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04:
«Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Отмечаем, что вопрос отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) неоднократно рассматривался судами Российской Федерации. Так, согласно позиции, представленной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
На основании изложенного, исходя из системного толкования п. 6 Правил содержания общего имущества во взаимосвязи с подп. «д» п 2 Правил содержания общего имущества, а также исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в вышеуказанном решении, по мнению Минстроя России в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.».
«Из приведенных норм следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку подп. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения. В связи с этим довод заявителя о том, что первые запорно-регулировочные краны на ответвлениях стояков расположены внутри квартиры и поэтому предназначены для обслуживания данной квартиры, является необоснованным». (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787)
Таким образом, принимая во внимание, что на радиаторах отсутствуют отключающие устройства внутри квартиры, такие радиаторы являются неотъемлемой частью домовой системы отопления и относятся к общему имуществу собственников МКД.
«Доказательств, подтверждающих факт залива квартиры истца по вине ответчиков Х., Ш.М. в результате протекания радиатора, в материалах дела не имеется. В квартире ответчиков Х., Ш.М. отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, ведущих к радиатору отопления, не имеется и никогда не имелось, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.
Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции указал, что надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям является МП "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" муниципального района Шигонский, поскольку залив квартиры истца произошел в результате разгерметизации и протекания соединения батареи со стояком в квартире ответчиков, относящейся к общему имуществу, содержание которой в работоспособном состоянии, обеспечивающем сохранность имущества физических лиц, в соответствии с приведенными выше нормативно-правовыми актами и договором управления, заключенным с собственниками помещений в МКД, должна была обеспечить управляющая компания.
Суд апелляционной инстанции указал, что то обстоятельство, что в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности по системе отопления к приложению N 2 договора управления от 01 июля 2013 г. границей эксплуатационной ответственности по системе отопления и подключения отопительной батареи (радиатора) и полотенцесушителя собственника квартиры является место присоединения ответвления от центрального подающего и обратного трубопровода к отопительной батарее (радиатору) и полотенцесушителю, при этом зона ответственности управляющей компании - центральная система отопления здания до места соединения ответвления к отопительной батарее (радиатору) и полотенцесушителю от подающего и обратного трубопровода на коллекторе отопления, а зона ответственности собственника квартиры - место соединения (сварки) от центральной системы отопления здания к отопительному оборудованию (отопительной батарее (радиатору)) и оборудованию полотенцесушителя, само по себе - не влечет возникновение у ответчиков обязанности возместить ущерб истцу вследствие ненадлежащего содержания МП "УК ЖКХ" общедомового имущества.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что акт разграничения эксплуатационной ответственности по системе отопления в приложении N 2 к договору управления от 01 июля 2013 г. и самом договоре управления не указан, в системе ГИС ЖКХ он не размещен. (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31.01.2024 по делу N 88-362/2024, 2-214/2023)
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Статья: Общее имущество многоквартирного дома (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)
Судебная практика:
Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31.01.2024 по делу N 88-362/2024, 2-214/2023
