Ответ: По общему правилу, законодатель не предусматривает в качестве правового последствия смерти арендатора расторжение договора аренды земельного участка. Однако, если в договоре аренды предусмотрен запрет на переход прав и обязанностей по нему к наследникам арендатора или другим правопреемникам, то смерть арендатора является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.
Обоснование: Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
Договор аренды земельного участка можно расторгнуть:
- по соглашению сторон, если иное не установлено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- в одностороннем внесудебном порядке, если такое право установлено законом, иными правовыми актами или предпринимательским договором (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ);
- через суд - по основаниям, установленным законом или договором. В частности, при существенном нарушении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Расторжение договора аренды (прекращение обязательств по нему) в связи со смертью арендатора возможно только в случаях, когда это основание прямо предусмотрено в договоре либо его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В других случаях договор аренды сохраняет силу, а права и обязанности арендатора от умершего гражданина переходят к его наследнику.
Так, согласно п. 1 ст. 418 ГК РФ, обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. В силу п. 2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
При этом, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
«Условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора. В отсутствие указанных ограничений права по договору аренды недвижимого имущества переходят к его наследнику.
Также, если договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, совершение действий по внесению соответствующих изменений в договор аренды не является обязательным, поскольку наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства в силу закона.
Таким образом, законодатель не предусматривает в качестве правового последствия смерти арендатора расторжение договора аренды. Ввиду отсутствия ограничений в договоре аренды от 03.02.2004 наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства».
(Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08.07.2020 N 88-7328/2020 по делу N 2-115/2019) «ДД.ММ.ГГГГ истец Х.П. обратился в Департамент городского имущества <адрес> с заявлением о предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, вл. 61, с кадастровым номером 77:09:06005:074.
15 11.2018 Департаментом городского имущества города Москвы принято решение N 55-5-1291417-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги по причине того, что заявителем не представлено свидетельство о праве на наследство в отношении спорного земельного участка, а также со ссылкой отсутствие в представленном решении Головинского районного суда города Москвы от 27.07.2017 сведений о принятии решения в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006005:74.
Удовлетворяя исковые требования суд пришел к правильному выводу, что факт принятия истцом наследства после смерти отца и возникновение в связи с этим универсального правопреемства, в том числе в части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, истцом подтвержден, в связи с чем у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка».
(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2020 по делу N 88-12471/2020)
