Ответ: Приобретение права собственности на расположенное на муниципальном земельном участке здание влечет возникновение права аренды земельного участка под зданием.Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования участком под принадлежащим собственником имуществом и не освобождает его от обязанности внести плату за такое пользование.
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Организация, имеющая в собственности здание, имеет право купить участок, на котором расположено это здание, без проведения торгов.
Цена участка в договоре купли-продажи не может превышать кадастровую стоимость участка.
Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене (20 % от кадастровой стоимости) достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления (в том числе предыдущим правообладателем здания) права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Порядок оформления выкупа земельного участка под зданием и требуемые для этого документы указаны ниже.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ покупатель одновременно с передачей права собственности на недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и необходимый для его использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием (строением, сооружением) и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно ч. 2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Как установлено п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случаях, когда на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). В подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли в Российской Федерации являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из приведенных положений следует, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, соответственно, неоформление прав на земельный участок не может являться основанием для освобождения от внесения платы за его использование. При использовании земельного участка собственником здания или помещения без оформления арендных отношений возможно взыскание с такого лица неосновательного обогащения.
В рассматриваемом случае неосновательным обогащением является сбереженная ответчиком плата за использование земельного участка. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Если владелец недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, не вносит арендные платежи, с такого лица может быть взыскана сумма неосновательного обогащения в размере арендной платы, установленном соответствующим нормативным актом (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2017 N Ф07-14725/2017 по делу N А42-274/2017).
На основании п. 7 ст. 28 Закона N 178-ФЗ предоставление в собственность и аренду земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
Чтобы купить участок без торгов, нужно (п. 1 ст. 39.14, ст. 39.15 ЗК РФ):
1. Подать заявление о предварительном согласовании продажи. Оно подается, если участок не образован или его границы не уточнены. К нему прилагается схема расположения земельного участка, если нет проекта межевания территории, и другие документы.
- правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение;
- правоустанавливающие документы на участок, если у есть какое-то право на него и оно не зарегистрировано. Например, это может быть договор аренды сроком до года;
- схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории;
- документ о полномочиях представителя (доверенность, приказ о назначении директора).
Также заявитель может представить дополнительные документы, например выписку из ЕГРН на здание, сооружение или помещение. При отсутствии таких документов уполномоченный орган запросит их посредством межведомственного взаимодействия.
2. Дождаться рассмотрения заявления. В случае, если заявление составлено неправильно, или подано не в тот орган, или к нему приложены не все документы, оно может быть возвращено и должны быть указаны нарушения, которые допустил заявитель.
Если заявление подано правильно, то у уполномоченного органа есть 30 календарных дней, чтобы принять решение о предварительном согласовании или отказать в нем, если есть основания. С решением о предварительном согласовании заявитель должен поставить участок на кадастровый учет. После этого он сможет подать заявление о продаже участка.
3. Подать заявление о продаже земельного участка. Это заявление подается после того, как участок поставлен на кадастровый учет. К заявлению прилагаются документы, указанные в п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ. Представлять такие документы не нужно, если они направлялись ранее вместе с заявлением о предварительном согласовании, по итогам рассмотрения которого принято положительное решение.
4. Дождаться принятия решение о продаже участка, если нет оснований для отказа. Далее следует подать заявление в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).
В течение 30 дней со дня, когда поступило заявление, уполномоченный орган должен направить заявителю либо договор купли-продажи в трех экземплярах, либо решение об отказе в предоставлении участка. В решении должны быть указаны все основания для отказа (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ, п. п. 2.5, 2.6 Административного регламента).
Цена участка в договоре купли-продажи не может превышать кадастровую стоимость участка (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
До 01.07.2012 у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. - за сумму до 20% кадастровой стоимости, на остальных территориях - в пределах 2,5% кадастровой стоимости. Указанный порядок регламентировался ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
- в период со дня вступления в силу этого закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем этого пункта.
Исходя из положений п. 2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
В связи с этим для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года N 310-КГ14-5503 по делу N А35-10888/2013.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, дающим право на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества по льготной цене, в частности, является ранее состоявшееся переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, однако уполномоченные органы нередко игнорируют указанные основания, что потенциально может привести к необоснованным судебным разбирательствам.
- 60% кадастровой стоимости, если организация выкупает участок под объектом федерального или регионального значения;
- 2,5% кадастровой стоимости, если право собственности на здание возникло, когда участок был ограничен в обороте (но не позже 01.07.2012), а потом ограничения сняли.
Цены региональных и муниципальных участков определяются по правилам, установленным региональным или местным актом (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).
