Ответ: В рассматриваемой ситуации, если помещениями в нежилом здании владеет два и более собственника, то вне зависимости от внесения соответствующих сведений в ЕГРН, право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
При этом, доля каждого собственника в местах общего пользования, по общему правилу, пропорциональна площади его помещений. Соответственно и расходы, связанные с содержанием мест общего пользования, будут распределяться пропорционально площади помещений, принадлежащих на праве собственности и не являющихся местами общего пользования.
Обоснование: По общему правилу, если мы говорим о местах общего пользования, то они в нежилом здании находится в долевой собственности всех собственников помещений в этом здании. Они могут владеть, пользоваться и в определенных пределах распоряжаться этим имуществом
«Если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения». (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»)
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
«Доводы ответчика о том, что истец не вправе требовать от него оплату расходов на теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение его доли в местах общего пользования, так как не является ресурсоснабжающей организацией и не имеет никаких прав на перепродажу энергоресурсов и получение за это денежных средств, судом округа отклоняются, поскольку в данном случае истец не осуществляет перепродажу энергоресурсов, а требует возместить ему понесенные им расходы на оплату коммунальных ресурсов для целей содержания мест общего пользования.
Являются несостоятельными и доводы ответчика о том, что места общего пользования площадью 827 кв. м не являются общим имуществом собственников помещений в ТК "МАЯК", поскольку имеют конкретного собственника - истца.
В п. 3, 9 Постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Таким образом, принятые по делу судебные акты в указанной части являются законными и обоснованными и отмене не подлежат исходя из приведенных в кассационной жалобе Предпринимателя доводов». (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2021 N Ф06-70501/2020 по делу N А55-30648/2019)
Доля каждого собственника по общему правилу пропорциональна площади его помещений. При этом собственники не вправе заключать соглашение об изменении размера своих долей. Изменить размер долей может только суд.
Расходы на содержания общего имущества распределяются пропорционально долям в праве. То есть чем меньше помещение, тем ниже расходы его собственника на содержание общего имущества, и наоборот (ст. 249 ГК РФ). Однако собственники могут предусмотреть иное распределение расходов, если для этого есть основания. Например, можно установить более высокий тариф для собственника, который разместил в своих помещениях производство, способствующее более быстрому износу общего имущества. Если все расходы понес один собственник, он может взыскать с других их части как неосновательное обогащение.
«Установив отсутствие между сторонами письменного договора о возмещении понесенных истцом издержек на содержание имущества, суды сделали правильный вывод о применении к отношениям сторон положений о неосновательном обогащении и об обязанности ответчика возвратить истцу неосновательно сбереженное за счет последнего имущество (ст. 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вывод судов о том, что доля ответчика в расходах на содержание имущества и, следовательно, величина подлежащего взысканию с него неосновательного обогащения определяется пропорционально соотношению площади принадлежащих ответчику помещений и общей площади помещений комплекса зданий, соответствует требованиям ст. 249 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации». (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 N 7349/09 по делу N А60-15186/2008-С3)
