Ответ: В рассматриваемой ситуации для начала необходимо убедиться, что выдел в натуре возможен в принципе. Документами, подтверждающими наличие технической возможности выдела доли в натуре, являются, например, заключение проектной, строительно-технической организации.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. При недостижении такого соглашения выдел производится через суд (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Обоснование: Для того, чтобы выдел доли в натуре стал возможным, должны соблюдаться некоторые условия, в частности:
- не должны нарушаться законодательные запреты. Например, нельзя выделить долю в помещении, которое относится к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Полагаем, что этот запрет может распространяться и на места общего пользования в нежилом здании. Это возможно, поскольку к отношениям по поводу общего имущества в нежилом здании могут быть применены нормы, регулирующие сходные правоотношения по аналогии закона (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
- выдел доли в натуре не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности, например, к невозможности использовать его по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Раздел нежилого помещения не должен нарушать установленные законом запреты, а объекты - новые нежилые помещения, образованные в результате раздела, должны соответствовать требованиям к ним. В частности, они должны быть обособленными от других помещений в здании или сооружении. Иначе их не получится поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости (п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939).
Чтобы соблюсти такие требования, иногда требуется провести дополнительные работы (например, возвести или демонтировать стены, оборудовать отдельный вход, установить недостающее инженерное оборудование).
Из вышеизложенного следует вывод, что необходимо сначала убедиться, что раздел помещения возможен и не нарушает установленных запретов. Так, образуемые в результате раздела новые помещения должны быть обособленными от других. Иногда это потребует проведения дополнительных работ (например, реконструкции).
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. При недостижении такого соглашения выдел производится через суд (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ). В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них.
По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле разница должна быть компенсирована денежной выплатой или иной компенсацией (п. п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ).
Соглашение оформляется по количеству сособственников и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять такое соглашение не требуется (см. Форма: Соглашение о разделе нежилого помещения, находящегося в долевой собственности (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)
Но в рассматриваемой ситуации сособственники отказываются от подписания подобного соглашения, следовательно надо обращаться в суд.
Документами, подтверждающими наличие технической возможности выдела доли в натуре, являются, например, заключение проектной, строительно-технической организации. В ходе судебного процесса суд может назначить экспертизу для выяснения данного вопроса (см. по аналогии Форма: Исковое заявление в суд общей юрисдикции о разделе жилого дома в натуре между собственниками (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022).
Если раздел нежилого помещения в натуре между сособственниками невозможен, выделяющийся собственник может потребовать от других участников долевой собственности выплатить ему стоимость его доли. С ее получением он утрачивает долю в праве на нежилое помещение (п. п. 3, 5 ст. 252 ГК РФ).
