Ответ: В анализируемой ситуации, исходя из предоставленной информации, можно сделать вывод о том, что каких-либо рисков, при приобретении нежилого помещения, расположенного на земельном участке, в отношении которого имеются перечисленные ограничения, нет. так как, собственники помещений в здании, всегда имеют право использования земельного участка для прохода, проезда к зданию.
Следует обратить внимание, есть ли необходимость уведомлять лиц, в интересах которых установлены ограничения, при продаже нежилого помещения в здании. Если такая обязанность имеется, собственник нежилого помещения должен уведомить заинтересованных лиц о предстоящей сделке.
Кроме того, необходимо проанализировать существующие ограничения, установленные ст. 56, 56.1 ЗК РФ, в контексте деятельности, которую планирует осуществлять в нежилом помещении новый собственник.
По общему правилу, согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу п. 3 названной статьи, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Например, если земельный участок находится в аренде, то по умолчанию к покупателю перейдут права и обязанности арендатора. Однако все равно рекомендуется покупателю ознакомиться с договором между собственником помещения и собственником земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Указанное правило применимо и к переходу прав собственности на помещение в здание.
Таким образом, принимая во внимание то обстоятельства, что в отношении земельного участка, на котором расположено здание, наложен сервитут, имеется ипотека, а также ограничения, предусмотренные ст. 56 и ст. 56.1 ЗК РФ, перед подписанием договора купли-продажи нежилого помещения, необходимо ознакомиться с документами, устанавливающими указанные ограничения.
В частности, необходимо установить, имеются ли запреты на продажу здания и помещения в нем, без предварительного письменного согласия или уведомления собственника земельного участка.
