Ответ: Несмотря на отсутствие письменного договора социального найма в судебном порядке может быть установлен факт заключения договора социального найма с момента начала проживания в помещении и взыскана задолженность за коммунальные услуги.
Обоснование: Жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда и предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
В силу п. 5 ч. 3 ст. 67, ч. ч. 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Основным правом наймодателя является право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если истец пользуется жилым помещением в бывшем общежитии, то отношения по пользованию таким жилым помещением регулируются нормами ЖК РФ о договоре социального найма. При этом не имеет правового значения дата, когда здание общежития было передано в ведение органов местного самоуправления, и дата, когда жилое помещение в общежитии было предоставлено истцу на законных основаниях (ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, Постановление Конституционного Суда РФ от 11.04.2011 N 4-П).
Даже если с истцом не заключен договор социального найма или отсутствует решение органа местного самоуправления об исключении здания бывшего общежития из специализированного жилищного фонда, истец считается нанимателем жилого помещения по договору социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2019 по делу N 33-14655/2019).
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов (вопрос 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 (раздела "Вопросы применения жилищного законодательства").
В судебном порядке может быть установлен факт заключения договора социального найма с момента начала проживания в помещении и взыскана задолженность за коммунальные услуги.
В соответствии с пп. "е(3)" п. 32 Правил исполнитель вправе уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг или задолженности по уплате неустоек (штрафов, пеней) посредством передачи смс-сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, посредством размещения на официальной странице исполнителя в сети Интернет либо посредством передачи потребителю голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи.
В случае отсутствия положительной реакции со стороны должника наймодатель вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением о взыскании задолженности по коммунальным платежам.
Не имеет правового значения длительность периода, в течение которого ответчик не вносил плату за помещение и коммунальные платежи. Так, истец может обратиться в суд при наличии задолженности как за несколько лет (например, Определение Московского городского суда от 22.08.2019 N 4г-8769/2019), так и за несколько месяцев (например, Определение Московского городского суда от 08.08.2019 N 4г-9671/2019 по делу N 2-255/18).
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ по требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
При этом не указывается на то, что невнесение платы должно быть подряд шесть месяцев. Основание для расторжения возникает, например, если гражданин не внес плату за январь и февраль 2021 г. и июнь – сентябрь 2021 г. Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о взыскании задолженности коммунальных платежей, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых наймодатель основывает свои требования.;
- документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка расторжения договора;
- квитанцию об уплате госпошлины в установленных порядке и размере,
- уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме.
