Ответ: Это правило действует, если изначально заложено право аренды на земельный участок.
Обоснование: В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).ст. 334, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) {КонсультантПлюс}.
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.ст. 334.1, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) {КонсультантПлюс}
Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.Если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.ст. 341, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) {КонсультантПлюс}
Согласно действующему законодательству, ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки; возможность определить залогодержателя; обязательства, при наличии которых, возникает ипотека.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.ст. 1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" {КонсультантПлюс}.
В порядке пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ).ст. 64.1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" {КонсультантПлюс}
- земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
- при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
- земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
- в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
- ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
В частности, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.ст. 64.1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" {КонсультантПлюс}.
При этом согласно пункту 2 статьи ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)к возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.
Анализ вышеприведенных норм позволяет сделать вывод, что приобретение права аренды земельных участков с использованием заемных средств влечет возникновение ипотеки в силу закона на основании ст. 64.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также на основании п. 1 ст. 64 указанного Закона влечет возникновение ипотеки в силу закона и на находящиеся на нем объекты недвижимости с даты государственной регистрации права.
Приведенная судебная практика также подтверждает изложенное: Определение ВАС РФ от 28.02.2008 N 9065/07 по делу N А79-9875/2006 {КонсультантПлюс}; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2020 N Ф05-16761/2017 по делу N А40-53265/2016 {КонсультантПлюс}; Постановление ФАС Центрального округа от 21.12.2012 по делу N А14-14800/2012 {КонсультантПлюс}; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 09АП-30392/2014 по делу N А40-139462/2013 {КонсультантПлюс}; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 N 10АП-23850/2018 по делу N А41-34430/18 {КонсультантПлюс}; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 N 10АП-6938/2018 по делу N А41-102206/17 {КонсультантПлюс}; Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2010 по делу N А40-162062/09-60-740 {КонсультантПлюс}; Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.07.2021 N 88-10762/2021 по делу N 2-2350/2020 {КонсультантПлюс}.
