Ответ: В ситуации, когда продавец квартиры умер до момента подачи заявления о регистрации права собственности, то есть до государственной регистрации перехода права собственности, с его смертью прекращена его правоспособность (ч. 2 ст. 17 ГК РФ), а следовательно у покупателя отсутствуют правовые основания для обращения в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретаемую у указанного лица.
У представителя продавца (доверяемого) отсутствуют правовые основания для совершения каких-либо действий по недействительной доверенности, в том числе отсутствуют правовые основания для обращения в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Вместе с тем, как показывает судебная практика, требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, подписавшего договор купли-продажи недвижимости с продавцом, умершим до государственной регистрации перехода права собственности, может быть удовлетворено судом. Надлежащими ответчиками по такому делу являются наследники продавца.
Обоснование: В ситуации, когда продавец квартиры умер до момента подачи заявления о регистрации права собственности, то есть до государственной регистрации перехода права собственности, с его смертью прекращена его правоспособность (ч. 2 ст. 17 ГК РФ), а следовательно у покупателя отсутствуют правовые основания для обращения в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретаемую у указанного лица.
В такой ситуации регистрирующие органы отказывают покупателю в регистрации перехода права собственности, и такие отказы чаще всего признается судами законными.
- Апелляционное определение Московского городского суда от 15.03.2022 по делу N 33а-28/2022 (не в пользу покупателя);
- Апелляционное определение Самарского областного суда от 25.07.2014 по делу N 33-7279/2014 (не в пользу покупателя);
- Определение Приморского краевого суда от 12.11.2015 по делу N 33А-10330/2015 (в пользу покупателя, крайне редко, найдено всего одно такое решение).
Применительно к рассматриваемому вопросу, необходимо также отметить, что из положений пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ следует, что действие доверенности прекращается в том числе вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
Следовательно, у представителя продавца (доверяемого) отсутствуют правовые основания для совершения каких-либо действий по недействительной доверенности, в том числе отсутствуют правовые основания для обращения в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Вместе с тем следует отметить, что согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" На основании статей 58, 1110 и 1112ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
В комментариях к п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 указывается, что абзац 1 п. 62 Постановления Пленума N 10/22, как, впрочем, и весь п. 62, касается случаев, когда между сторонами заключен договор купли-продажи (это значит, что при необходимости он прошел государственную регистрацию), однако после его заключения продавец утратил правоспособность (гражданин умер, юридическое лицо ликвидировано), и по данной причине государственная регистрация перехода права собственности стала невозможной. Обусловлено положение комментируемого пункта тем, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет - недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), а также цена (ст. 555 ГК РФ). Таким образом, если продавцом подписан договор, облеченный в надлежащую форму и содержащий все его существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен, а у продавца возникло обязательство его исполнить, т.е. передать вещь. Обязанность исполнить договор, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 г. (Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // БВС РФ. 2006. N 5.) входит в состав наследства.
Следовательно, если продавец умер после подписания договора, его наследники обязаны передать вещь покупателю. Но сама по себе передача вещи не удовлетворит интерес покупателя, поскольку она (передача) не повлечет перехода права собственности. Необходима еще и государственная регистрация. При этом обязанность государственной регистрации не является договорной, если, конечно, иное не указано в самом соглашении, что встречается крайне редко. Следовательно, обязанность по государственной регистрации строго формально не может перейти к наследникам.
Однако необходимо принимать во внимание, что цель договора купли-продажи заключается не просто в передаче вещи, иначе его нельзя было бы отличить от таких договоров, как заем или аренда, а в переносе вместе с ней права собственности. Если вместе с вещью не переходит право собственности, продавца нельзя считать лицом, надлежаще исполнившим свое обязательство. Этот вывод подтверждает буквальное толкование п. 1 ст. 454 ГК РФ, согласно которому по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При таких обстоятельствах обязанность по государственной регистрации права собственности можно рассматривать как неотъемлемую часть обязанности по исполнению договора либо квазидоговорное обязательство, имеющее частно-публичную природу.
На основании изложенного требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, подписавшего договор купли-продажи недвижимости с продавцом, умершим до государственной регистрации перехода права собственности, подлежит удовлетворению. Надлежащими ответчиками по такому делу будут наследники продавца.
Аналогичная правовая позиция по рассматриваемому вопросу содержится в информационном материале, размещенном в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс»: "Настольнаякнигасудьи по спорам о праве собственности" (Потапенко С.В., Зарубин А.В.)(под ред. С.В. Потапенко) ("Проспект", 2012).
Судебная практика:
- Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2020 N 88-7277/2020;
- Апелляционное определение Свердловского областного суда от 25.08.2021 по делу N 33-13282/2021;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу N 33-38117/2016;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2016 N 33-36715/2016;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2012 по делу N 11-26492;
- Апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.07.2021 по делу N 33-10858/2021.
- Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2015 по делу N 33-25176/15;
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.10.2019 N 33-25032/2019 по делу N 2-26/2019.
