Ответ: Имеется судебная практика, согласно которой данные работы относятся к неотделимым улучшениям - Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.07.2016 N Ф07-4257/2016, Ф07-5015/2016, Ф07-4331/2016, но имеется и противоположная, в силу которой данные работы признаются ремонтом - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2014 N Ф05-14321/2014 по делу N А41-59418/13.

Официальные разъяснения на законодательном уровне не представлены.

Обоснование: Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений. Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений. В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.

Какие улучшения суды относят к неотделимым. Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:
  • система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;
  • установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;
  • установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

Суд может квалифицировать результат произведенных работ и как отделимые улучшения, если повреждения при демонтаже небольшие и их можно исправить.

Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений

Требования об этом в законе нет. Однако без согласия арендатор не может рассчитывать на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений, если только это не предусмотрено законом (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Необходимость получить согласие арендодателя может быть предусмотрена договором аренды, в том числе в нем может быть установлена ответственность за нарушение этого условия.

Неоднозначно решается вопрос о том, требуется ли согласие арендодателя, если в договоре есть условие об улучшении имущества арендатором, но нет требования согласовать конкретные работы. Можно встретить позиции судов, что вид и стоимость работ не нужно отдельно согласовывать (см. Позицию АС округов). Но также встречается позиция о том, что согласовать объем (перечень) и стоимость работ с арендодателем необходимо (см. Позицию АС округов). Поэтому рекомендуем все же запросить у арендодателя согласие на конкретные работы в таком случае.

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту