Ответ: После получения уведомлении о расторжении договор аренды данный договор считается расторгнутым в зависимости от юридического основания расторжения: либо сразу с момента получения уведомления арендатором, либо через 3 месяца (если иные особенности его расторжения не установлены в договоре).
Таким образом, после расторжения договора аренды утрачивается право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке арендной платы.
При этом, абзац 2 п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора» разъясняет, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Обоснование: ГК знает общее и специальное основания для расторжения в уведомительном порядке договора аренды одной из сторон по договору.
Общее. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГКпредоставленное ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Специальное. П. 2 ст. 610 ГК определяет: если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Стоит заметить, что в данной норме (п. 2 ст. 610 ГК) не установлено, с какого момента отсчитывается 3-месячный срок (отправления уведомления или его получения).Однако, в судебной практике таковым моментом отсчёта 3-месячного срока считается именно момент получения уведомления.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2019 N 306-ЭС19-11666 по делу N А55-2088/2018 гласило: «Письмом от 30.07.2014, полученным ТУ Росимущества по Самарской области 30.07.2014, Общество реализовало право на односторонний отказа от исполнения договора, предусмотренное вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Таким образом, договор аренды от 05.06.2008 прекратил действие 30.10.2014 (по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора».
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2011 по делу N А62-1180/2011 отмечало: «Учитывая, что ИП Михалин В.В. был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 20.12.2000 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления».
Иначе говоря, в зависимости от выбранного стороной юридического основания для расторжения договора аренды и будет определяться момент его расторжения. Если избрано общее основание расторжения (п. 1 ст. 450.1 ГК), то с точки зрения ГК (если иное не предусмотрено в договоре аренды), то договор прекращается с момента получения арендатором данного уведомления.
Если выбрано специальное основаниерасторжения (п. 2 ст. 610 ГК), то договор аренды недвижимого имущества считается расторгнутым через 3 месяцас момента получения арендатором уведомления о расторжении договора(если иное не предусмотрено в договоре аренды).
Следовательно, после получения уведомлении о расторжении договор аренды данный договор считается расторгнутым в зависимости от основания: либо сразу с момента получения уведомления арендатором, либо через 3 месяца (если иные особенности его расторжения не установлены в договоре).
Таким образом, после расторжения договора аренды утрачивается право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке арендной платы.
П. 8Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора» разъясняет следующее.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664ГК) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК).
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2021 N Ф09-7555/21 по делу N А60-48451/2020 отмечало: «Истец 25.06.2020 направил в общество "МК "Гардарика" уведомление о расторжении договора аренды с 19.06.2020».
Так, там указывалось: «Суды установили, что направив в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора с 20.04.2020, ответчик не предпринял действий по передаче помещения.
Материалами дела подтверждено, что фактически помещение возвращено во владение арендодателя только после вскрытия помещения, что зафиксировано актом от 19.06.2020, указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.
Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).
Абзацем 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" также разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполненияим всех своих обязательств».
Стоит добавить, что в данном деле требование ответчика касалось взыскания платы за пользование нежилым помещением. В иске истец (арендодатель по договору аренды помещения) сослался на то, что им в адрес ответчика (арендатора) было направлено уведомление о расторжении договора, ответчик помещение истцу не передал, плату за пользование помещением после расторжения договора не внес.
Судом 1-ой инстанции требование было удовлетворено, так как не представлено доказательств своевременного возврата помещения, отсутствия у ответчика возможности пользоваться помещением в спорный период, уклонения истца от приема помещения. Суды последующих инстанций оставили это решение без изменений.
- Готовое решение: Особенности расторжения договора аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2022);
- Готовое решение: По каким основаниям можно расторгнуть договор (КонсультантПлюс, 2022);
- Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений;
- Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора;
- Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора;
- Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения.
