Ответ: Информация из ЕГРН используется в качестве эталонных сведений о площади помещения и рассчитывать плату за ЖКУ необходимо именно на основании данных сведений, в том числе в любых спорных ситуациях.
Обоснование: Граждане и юридические лица обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое и нежилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Объем потребляемых коммунальных услуг определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
Порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии предусмотрен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
Так, плата рассчитывается на основании формул, которые различаются в зависимости от наличия или отсутствия в многоквартирном доме общедомовых и индивидуальных приборов учета коммунального ресурса, а также от периода расчета размера платы, способа подачи коммунального ресурса.
Если МКД не оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии, расчет платы согласно абз. 2 п. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг производится по формулам 2, 2(1), 2(3) и 2(4) из приложения 2 к этим правилам.
- норматива потребления коммунальной услуги по отоплению;
- общей площади отдельного помещения (жилого или нежилого);
- общей площади всех таких помещений;
- общей площади отапливаемого отдельного помещения (жилого или нежилого), не оборудованного индивидуальным (квартирным) источником тепловой энергии. В показатель не включаются данные по помещениям, в которых технической документацией на МКД не предусмотрено наличие приборов отопления или в которых в соответствии со схемой теплоснабжения, утвержденной согласно Федеральному закону от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", используются индивидуальные (квартирные) источники тепловой энергии;
- общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в доме. Данная площадь определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир МКД и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме (согласно сведениям, указанным в паспорте дома): межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа), не принадлежащих отдельным собственникам;
- тарифа на тепловую энергию.
Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К площади помещений вспомогательного использования относятся, в частности, площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей (п. 12.2 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393). Сведения о площади содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые помещения используется понятие "площадь помещения". Согласно п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям о помещении, вносимым в кадастр недвижимости, относится его площадь.
Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 закреплены Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
Так, согласно п. 2 Требований площадь помещения определяется на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Сведения о характеристиках объекта недвижимости, внесенные в ГКН, одновременно являются (отражаются) сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).
В соответствии с п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, далее - Правила N 491) при определении состава общего имущества в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре
В ряде судебных решений суды также считали правомерным использование управляющей организацией именно сведений ЕГРН.
В деле N А12-287/2015 Арбитражный суд Поволжского округа (см. Постановление от 10.11.2015 N Ф06-1914/2015) рассматривал обоснованность предписаний органа жилищного учета к управляющей организации о необходимости пересчета начисленной платы за ЖКУ исходя из неверной площади. Орган жилищного учета в подтверждение своей позиции представил технический паспорт объекта недвижимости, в котором площадь объекта отличалась от сведений ЕГРП. Суд отклонил все претензии органа жилищного учета к управляющей организации, признав законным использование сведений ЕГРП.
На правомерность использования сведений ЕГРН при расчете платы за ЖКУ также указывается в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2016 N Ф06-5633/2016 по делу N А12-27698/2015.
Хабаровский краевой суд в Апелляционном определении от 15.10.2014 по делу N 33-6309/14, рассматривая дело о взыскании задолженности по плате за ЖКУ, отклонил все доводы относительно неверного определения площади помещения на основании того, что истцом для расчета задолженности использованы сведения ЕГРП.
