Добрый день! Жилой дом имеет двух владельцев. Первый собственник узаконил свои доли при Украине, второй владелец вселен по ордеру. Второй владелец пристроил самоволку. Дом в целом поставлен на кадастровый учет по законодательству РФ с учетом самоволки. Первый собственник не может узаконить доли в российском правовом поле, судиться о сносе не хочет. Какие есть варианты разрешения?

Ответ: долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре. Это можно сделать как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при не достижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли в натуре, выделяющемуся собственнику полагается денежная компенсация.

Обоснование: долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре. Это можно сделать как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при не достижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что:

• доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, - отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. "а" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4);
• самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4);
• если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

Для выдела доли в жилом доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Произведите необходимые переустройство и перепланировку с целью формирования изолированного жилого помещения, предполагаемого к выделу (с предварительным получением соответствующих разрешений).
   Если изолированное помещение, которое требуется выделить, фактически существует, переходите к шагу 2.
2. Закажите технический план с учетом внесенных изменений в конструкцию дома.
   Заказать технический план на выделяемое помещение можно, заключив договор на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером, в том числе с организацией, в штате которой имеется кадастровый инженер (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 35, ч. 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
3. Заключите соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре с иными собственниками этого дома.
   Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:

• выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;
• иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.
  
  Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).

      4. Для кадастрового учета выделенной доли и регистрации изменений в правах собственности в Росреестр следует представить (п. п. 1, 3 ст. 287.2 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 8 ст. 41, ч. 2 ст. 42 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457):

1) заявления от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенное помещение, а другие сособственники - изменения в правах собственности на оставшееся после выдела помещение. Право собственности на жилой дом при этом прекращается;

2) правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом (если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН);

3) соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре. При этом само соглашение регистрации не подлежит;

4) документы, удостоверяющие личность заявителей;

5) нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (см. подробнее: - Ситуация: Как выделить доли в жилом доме в натуре?).

Таким образом, долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре. Это можно сделать как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при не достижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли в натуре, выделяющемуся собственнику полагается денежная компенсация.

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС Консультант Плюс, содержащихся в следующих информационных банках:

- СПС КонсультантПлюс: Версия Проф;

- Российское законодательство;

- Финансовые и кадровые консультации / Бухгалтерская пресса и книги