Ответ: Закон предусматривает возможность взыскания с застройщика неустойки (пени) в случае, когда застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Также за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможно расторжение договора долевого участия по требованию участника долевого строительства.
Обоснование: Отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Исходя из положений ст. 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по договору застройщиком участник долевого строительства вправе рассчитывать на уплату ему предусмотренных Законом N 214-ФЗ и указанным договором неустоек (штрафов, пеней) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность взыскания с застройщика неустойки (пени) в том числе в случаях, когда застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Так, Закон N 214-ФЗ обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве (п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
При нарушении срока передачи объекта, прописанного в договоре, застройщик должен уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанная неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Если срок передачи объекта нарушен из-за уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта (другого документа о передаче объекта), застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Законодательство предусматривает возможность изменить срок передачи участнику долевого строительства объекта, прописанный в договоре (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Так, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение изменить договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Таким образом, указанными положениями Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрена ответственность за нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства.
При применении этих положений следует учитывать разъяснения, приведенные в п. 4 Обзора от 19.07.2017, о том, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
В п. 24 Обзора от 04.12.2013 указано, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Следует отметить, что положения Закона N 214-ФЗ не указывают, подлежит ли наряду с уплатой застройщиком процентов за пользование денежными средствами в случае расторжения договора также и уплата застройщиком неустойки в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Вместе с тем, как указано в п. 29 Обзора от 04.12.2013, неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6
Закона N 214-ФЗ для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.
Соответственно, в случае расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства и взыскания с застройщика процентов за пользование денежными средствами взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не производится.
