Ответ: Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности по договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Если дополнительное соглашение не будет сторонами зарегистрировано в установленном порядке, то оно не будет иметь силы для третьих лиц. В свою очередь, если стороны будут исполнять договор в редакции дополнительного соглашения, то в случае возникновения спора суд, как правило, должен будет руководствоваться именно этим соглашением, даже если оно не прошло государственную регистрацию.

Что бы избежать возможные спорные ситуации, которые могут быть связаны с отсутствием регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы к долгосрочному договору аренды, рекомендуется его все же зарегистрировать.

С учетом того, что дополнительное соглашение об изменении арендной платы подлежит государственной регистрации, а также с учетом обязательной письменной формы такого соглашения, стороны не могут составить его в виде нескольких писем. Такое соглашение должно быть составлено в письменной форме  в виде одного документа, подписанного уполномоченными лицами.

Обоснование: В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

При этом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение условий договора, в том числе и в части изменения размера арендной платы, возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

Позиция 1. Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны его исполняли, в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

«Довод заявителя о незаключенности дополнительного соглашения от 23.06.2016 N 1, изменяющего размер арендной платы, в связи с тем что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, являлся предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонен как несостоятельный, поскольку признано установленным то, что сторонами были достигнуты договоренности в требуемой форме в дополнительном соглашении от 23.06.2016 N 1 по всем существенным условиям договора аренды и, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, после подписания дополнительного соглашения ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, дополнительное соглашение исполнялось ответчиком путем внесения арендной платы по ставке, равной размеру, установленному в дополнительном соглашении, нежилое помещение истцу в ходе исполнения соглашения не возвращено, а значит, условия дополнительного соглашения одобрены и приняты к исполнению сторонами соглашения; если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность; по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, соглашение от 23.06.2016 N 1 признано судами подлежащим применению в отношениях между сторонами независимо от его государственной регистрации».

(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2019 N Ф09-4199/19 по делу N А60-45270/2018)

Позиция 2. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.

«Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».

(п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

«Как следует из материалов дела и установлено судами, представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение изменяет размер арендной платы. Такого рода соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды». (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2022 N Ф05-35150/2021 по делу N А40-49491/2021)

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задайте его менеджеру