Ответ: В соответствии с разъяснениями Верховного суда, в отсутствии норм, регулирующих изъятие нежилых помещений, надлежит руководствоваться положениями ЖК РФ, ГК РФ о сносе жилых помещений.
Обоснование: Нежилое здание может быть признано аварийным и подлежащим сносу по инициативе органа местного самоуправления. Постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 N 577 утверждено Положение о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее - Положение).
Согласно п. 3 Положения объект капитального строительства признается аварийным и подлежащим сносу в случае, если по результатам оценки фактического состояния объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства, выявлены признаки, являющиеся основанием для признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу, установленным разд. III Положения.
В соответствии с п. 5 Положения в целях проведения оценки фактического состояния объектов капитального строительства, включенных в перечень, уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает проведение обследования фактического состояния указанных объектов и (или) территорий, на которых они расположены, посредством привлечения на основании муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, организации, оснащенной техническим оборудованием, необходимым для проведения обследования фактического состояния указанных объектов, и имеющей в своем составе специалистов, обладающих опытом в области проведения обследования состояния объектов капитального строительства.
Предметом обследования являются определение фактического состояния объекта капитального строительства и его элементов, получение количественной оценки фактических показателей качества конструкций, а также анализ состояния территории, на которой расположен такой объект, на предмет наличия возможного негативного влияния природных и антропогенных факторов на объект капитального строительства.
Результатом обследования является заключение специализированной организации, представляемое в уполномоченный орган местного самоуправления. Заключение должно содержать объем сведений, достаточный для проведения оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, и принятия по ее результатам обоснованного решения, указанного в п. 13 Положения.
В целях проведения оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, уполномоченным органом местного самоуправления в установленном им порядке принимается решение о создании межведомственной комиссии, в состав которой включаются должностные лица уполномоченного органа местного самоуправления. Предметом оценки является выявление признаков, служащих основанием для признания его аварийным и подлежащим сносу, установленным разд. III Положения (п. 6 Положения).
В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на осуществление государственного контроля и надзора в сферах пожарной, экологической и иной безопасности, на проведение инвентаризации и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, физические лица, включенные в реестр лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, а также в случае необходимости - должностные лица органа местного самоуправления, наделенного полномочиями по регулированию архитектурной деятельности (если такими полномочиями не наделен уполномоченный орган местного самоуправления) (п. 7 Положения).
При этом собственники такого объекта капитального строительства и лица, которым он принадлежит на соответствующем вещном праве, либо уполномоченные ими лица включаются в состав межведомственной комиссии с правом совещательного голоса (п. 8 Положения). Уполномоченный орган местного самоуправления уведомляет о создании межведомственной комиссии органы и лиц (правообладателей либо уполномоченных ими лиц), входящих в ее состав, в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня принятия решения о создании комиссии (п. 9 Положения).
Данные органы и лица представляют в уполномоченный орган местного самоуправления информацию об их представителях для включения в состав межведомственной комиссии в срок, не превышающий 7 рабочих дней со дня получения уведомления о ее создании (п. 10 Положения).
После получения такой информации уполномоченный орган местного самоуправления в течение 7 рабочих дней утверждает состав комиссии и назначает дату, время и место проведения заседания комиссии, о чем уведомляет указанные органы и лиц за 10 рабочих дней до дня заседания комиссии. Председателем межведомственной комиссии назначается должностное лицо уполномоченного органа местного самоуправления (п. 11 Положения).
Далее осуществляется процедура оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень:
- рассмотрение комиссией заключения специализированной организации, материалов и результатов исследований;
- проведение оценки фактического состояния объекта;
- составление заключения об оценке фактического состояния объекта;
- принятие уполномоченным органом решения о признании объекта аварийным и подлежащим сносу;
- уведомление собственников и правообладателей объекта о признании его аварийным и подлежащим сносу либо об отсутствии основания для признания объекта таковым (п. 12 Положения).
При этом, в соответствии со статьёй 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежало руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2017).
Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Таким образом, при сносе здания, в котором находится принадлежащее частному лицу помещение (часть помещения) муниципальный орган должен руководствоваться нормами, регулирующими снос жилого помещения, указанными выше. Применительно к этому, порядок действий в этой ситуации, установленный требованиями закона заключается в следующем:
- уведомления собственника о сносе здания;
- направление проекта соглашения об изъятии имущества;
- подписание соглашения о изъятии имущества.
Если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения собственник не представил подписанное соглашение, то орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято такое решение, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Иск о принудительном изъятии жилого помещения может быть предъявлен в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или соответствующий МКД, но не ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии недвижимости (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ; п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).
