Ответ: Если удержание арендодателем имущества арендатора и ограничение доступа в арендуемое помещение произведено в связи с невнесением арендной платы, то действия арендодателя правомерны. В ином случае – действия неправомерны. За защитой нарушенного права арендатор вправе обратиться в суд, предварительно зафиксировав ограничение доступа в форме акта. Данные действия возможно произвести в присутствии сотрудников полиции для наличия вины арендодателя в случае гибели и/или утраты имущества и документов.
Обоснование: Право арендатора на удержание вещи возникает лишь тогда, когда спорная вещь оказалась во владении на законном основании. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из п. 1 ст. 329 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника. На основании п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
В п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ). В этом значении удержание имеет аналогичную природу со средствами правовой защиты, направленными одновременно на обеспечение имущественных интересов и стимулирование к разрешению конфликта (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 N 09АП-47934/2018 по делу N А40-192907/2017).
Таким образом, удержание арендодателем имущества арендатора и ограничение доступа в арендуемое помещение в связи с невнесением арендной платы правомерно.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018). Вместе с тем, как было отмечено выше, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
В случае если имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора (вследствие оставления данного имущества в помещении после истечения срока аренды), а по причине его захвата арендодателем, суды могут отказать в признании подобного завладения имуществом арендатора законным (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 N Ф09-8530/18 по делу N А60-14402/2018
Перспективы и риски арбитражного спора: Удержание вещи, задаток, обеспечительный платеж: Должник (Собственник) хочет обязать Кредитора вернуть ему удерживаемое Кредитором имущество (КонсультантПлюс, 2023)
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 N Ф09-8530/18 по делу N А60-14402/2018.
