Ответ: Высказывать какие-либо конкретные суждения о данной ситуации не представляется возможным из-за отсутствия исчерпывающего доступа к документам и материалам, характеризующим ситуацию. При этом, законодательство содержит ряд норм, которые нужно учесть в данной ситуации.
Во-первых, вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено объект, должен позволять возводить жилые дома. Также, если вид разрешённого использованиянеподходящий, следует проверить возможно ли изменить его на нужный.
Если нужного вида разрешённого использования земельного участка и капитального объекта капитального строительстване оказалось в числе тех, что имеются в градостроительном регламенте для вашей территориальной зоны, то тогда может потребоваться изменение самой территориальной зоны. Однако, на практике изменение самой территориальной зоныкрайне сложно.
Во-вторых, если вид разрешённого использования земельного участка позволяет размещать на участке жилые дома, то возможны два пути оформления строения как жилого дома (при условии наличия зарегистрированных прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости).
Вариант № 1. Можно зарегистрировать объект как нежилое строение по декларации, а потом перевести в жилое (при условии, если времянка соответствует критериям жилого помещения; если не соответствует. то для приведения её в соответствие с требованиями к жилому помещению может потребоваться её ремонт или реконструкция, в т.ч. обустройство отопления).
Вариант № 2. Возможно подать иск в суд об узаконении самовольной постройки в порядке п. 3 ст. 222 ГК (предварительно приведя времянку в соответствии с требованиями к жилому помещению).
Обоснование: В Российской Федерации принят Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. В нём имеется вид разрешенного использования земельного участка «Жилая застройка» (код 2.0) подразумевает размещение жилых домов различного вида.Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования скодами 2.1 - 2.3, 2.5 - 2.7.1.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 содержит вид разрешённого использования земельных участков с кодом13.2 «Ведение садоводства». Этот вид предусматривает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд. То есть фактически позволяет размещать дачные и жилые дома.
При этом, в Классификаторе имеется вид разрешенного использования 1.5 «Садоводство». Этот вид предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Но вид разрешенного использования 1.5 «Садоводство» не позволяет возводить на земельных участках жилые и дачные дома.
Ч. 1 ст. 32ГрадК гласит, что правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправленияили, если это предусмотрено законодательством субъекта Российской Федерации о градостроительной деятельности, местной администрацией, за исключением случаев, предусмотренных ст. 63ГрадК.
Ч. 2 ст. 30ГрадК гласит, что правила землепользования и застройки включают в себя:
- порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
- карту градостроительного зонирования;
- градостроительные регламенты.
П. 1 ч.6 ст. 30ГрадК определяет, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в т.ч. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
П. 2 ч. 3 ст. 30ГрадК оговаривает, что порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения в т.ч. об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Таким образом, информация о разрешённых видах использования земельных участков находится в градостроительных регламентах для территориальной зоны, которые (градостроительные регламенты для территориальной зоны) содержатся в правилах землепользования и застройки, имеющихся в каждом муниципальном образовании.
Ч. 1 ст. 37 «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства»ГрадК гласит, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Ч. 2 ст. 37ГрадК определяет, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Ч. 2.1 ст. 37ГрадК устанавливает, что установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
Ч. 3 ст. 37ГрадК указывает, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно ч. 4 ст.37ГрадКосновные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Об изменении вида разрешенного использования земельного участка рассказывается в Готовом решении: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка (КонсультантПлюс, 2022).
Но, нужный вид разрешённого использования земельных участков (например,«Для индивидуального жилищного строительства» - код 2.1, «Ведение садоводства» - код13.2)должен иметься вградостроительном регламенте для вашей территориальной зоны. Но если нужного вида разрешённого использования земельного участка и капитального объекта капитального строительстване оказалось в числе тех, что имеются в градостроительном регламенте для вашей территориальной зоны, то тогда может потребоваться изменение самой территориальной зоны.
Готовое решение: Как изменить границы территориальных зон земельных участков (КонсультантПлюс, 2022) разъясняет следующее.
От вида территориальной зоны напрямую зависит разрешенное использование земельного участка. В некоторых случаях можно изменить ее границы.
Для этого вам нужно обратиться с предложением в соответствующую комиссию. Решение по нему принимает глава местной администрации с учетом рекомендаций комиссии. В случае положительного решения составляется проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), который выносится на общественные обсуждения или публичные слушания.
Если вид разрешённого использования земельного участка позволяет размещать на участке жилые дома, то возможны два пути оформления строения как жилого дома (при условии наличия зарегистрированных прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости).
Вариант № 1.
Ч. 11 ст. 24ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гласит, что если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в ч. 8–10 ст. 24данного ФЗ разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости или не завершенного строительством объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, обладателем сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости). В отношении сооружения, характеристики которого изменены в связи с осуществлением его капитального ремонта, декларация составляется и заверяется правообладателем такого сооружения. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.
То есть существующий объект недвижимости можно зарегистрировать как нежилое здание или сооружениеили строение на основании декларации.
Ч. 1 ст. 16 ЖК гласит, что к жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Ч. 1 ст. 22 ЖК гласит, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности.
В ЖК имеется ст. 23 «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».
Подробнее об этом:
Ситуация: Как перевести нежилое помещение в жилое? ("Электронный журнал "Азбука права", 2023);
Готовое решение: Как перевести нежилое помещение в жилое (КонсультантПлюс, 2023).
При этом в законодательстве установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение (раздел IIПоложения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства России от 28.01.2006 N 47). В т.ч. в нём должно быть отопление (п. 12Положения).
Вариант № 2.
Ч. 1 ст. 51.1ГрадК гласит, что в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства застройщик должен подать уведомление о планируемом строительстве.
П. 2 ч. 5 ст. 51.1ГрадК поясняет, что уполномоченные на выдачу разрешений орган направляет застройщику уведомления о соответствии (или о несоответствии) указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Ч. 13 ст. 51ГрадК определяет, что получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрамдает право застройщику осуществлять строительство объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве.
П. 1 ст. 222 ГК указывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
П. 3 ст. 222 ГК устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Подробнее об узаконении самовольных построек:
Ситуация: Как узаконить самовольную постройку? ("Электронный журнал "Азбука права", 2023);
Ситуация: Как признать право собственности на жилой дом? ("Электронный журнал "Азбука права", 2023).
