Организация арендует полностью здание. В договоре прописано: помещение площадью 6000 метров квадратных. Юридический адрес организации указан с наименованием офиса, а в договоре аренды офис не поименован, указан адрес и метры квадратные. Нужно ли изменить договор аренды и прописать в нем номер офиса в соответствии с юридическим адресом?

Ответ: В рассматриваемой ситуации необязательно вносить изменения в договор аренды здания.

Обоснование: В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не содержит конкретных требований к индивидуализации в договоре аренды здания (помещения) объекта аренды. Указано лишь, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии этих сведений условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. На практике часто складывается ситуация, когда при описании в договоре объекта аренды стороны ограничиваются указанием его адреса и площади.

Такой договор может быть признан судом незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Однако суд может расценить условие о предмете как согласованное, например, когда договор позволяет выделить арендуемое имущество из других объектов.

Вместе с тем отметим следующее.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

То есть, в рассматриваемой ситуации необязательно вносить изменения в договор аренды здания.

Судебная практика: см. подборку вПутеводителе по судебной практике. Аренда. Общие положения

.