Ответ: Задолженность управляющей компании после отзыва у нее лицензии и выбора собственниками помещений в МКД другой управляющей компании к новой управляющей компании не переходит, а остается задолженностью прежней управляющей компании и может быть взыскана с нее в судебном порядке.
Обоснование: С даты исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ управляющая организация не вправе осуществлять деятельность по управлению таким домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги и выставлять платежные документы потребителям, за исключением ряда случаев (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Согласно ст. 200 ЖК РФ управляющая компания в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном ст. 198 ЖК РФ, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, обязана в течение трех рабочих дней со дня наступления событий передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом:
- техническую документацию на МКД;
- другие документы, связанные с управлением домом;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
- электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им,
- сведения, указанные в пп. "б" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД.
Это информация о лицах, использующих общее имущество в доме, а также о собственниках и нанимателях помещений в МКД, например:
- сведения о гражданах, проживающих в доме на основании договоров социального найма (копии архивных договоров социального найма, архивные ордера);
- документы, обосновывающие использование льгот по оплате ЖКУ;
- документы по ведению регистрационного учета граждан (карточки регистрации по месту жительства в жилых помещениях, карточки поквартирного учета);
- журнал учета заявлений о регистрации по месту пребывания.
Непередача управляющей многоквартирным домом организацией документации на многоквартирный дом вновь выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации образует нарушение норм ЖК РФ.
Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 указывается, что, поскольку документы, включаемые в состав технической документации на многоквартирный дом, являются принадлежностью многоквартирного жилого дома, в случае избрания новой управляющей компании документы подлежат передаче непосредственно этой управляющей компании.
Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса.
Учитывая положения законодательства, можно сделать вывод, что задолженность управляющей компании после отзыва у нее лицензии и выбора собственниками помещений в МКД другой управляющей компании к новой управляющей компании не переходит, а остается задолженностью прежней управляющей компании и может быть взыскана с нее в судебном порядке.
Лишение управляющей компании лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД, исключение МКД из управления не лишает кредитора права обратиться в суд за взысканием задолженности за период, когда это управление осуществлялось (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 N 02АП-9807/2021 по делу N А28-13579/2021).
Кредитор (собственники помещений в МКД, в интересах которых вправе выступать новая управляющая компания, ресурсоснабжающие организации) в качестведосудебного порядка урегулирования спора направляет прежней управляющей организации претензию в свободной форме, так как обязательных требований к форме такой претензии нормативными правовыми актами не предусмотрено.
В претензии взыскатель, как правило, указывает размер задолженности, а также срок удовлетворения требований.
Также в претензии могут быть указаны предложения к управляющей компании, касающиеся погашения задолженности, или иная информация, касающаяся возникновения задолженности или ее погашения.
В случае оставления претензии без ответа либо отказа от удовлетворения указанного в претензии требования в установленный в ней срок взыскатель вправе обратиться в арбитражный суд:
- с заявлением о выдаче судебного приказа без соблюдения обязательных мер по досудебному урегулированию спора;
- исковым заявлением о взыскании задолженности.
Арбитражный суд принимает решение, которое по общему правилу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия
