Ответ: Медицинское бюджетное учреждение вправе сдавать в аренду нежилые помещения только с согласия собственника, если такая деятельность предусмотрена в его учредительных документах и при условии соблюдения требований санитарных правил СП 2.1.3678-20.
Заключение договора аренды в отношении имущества государственной медицинской организации, предоставляемого для размещения страховой организации, осуществляется путем проведения торгов.
Обоснование: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон N 52-ФЗ) предусматривает, что санитарно-эпидемиологическое благополучие населения обеспечивается посредством выполнения санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и обязательного соблюдения гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарных правил как составной части осуществляемой ими деятельности (п. 1 ст. 2 Закона N 52-ФЗ).
На основании ст. 11 Закона N 52-ФЗ юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 24 Закона N 52-ФЗ при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 10 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" медицинская деятельность - профессиональная деятельность по оказанию медицинской помощи, проведению медицинских экспертиз, медицинских осмотров и медицинских освидетельствований, санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и профессиональная деятельность, связанная с трансплантацией (пересадкой) органов и (или) тканей, обращением донорской крови и (или) ее компонентов в медицинских целях.
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 N 44 утверждены санитарные правила СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", которыми утверждены санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность.
Согласно п. 4.1.2 СП 2.1.3678-20 эксплуатация собственной территории, а также объектов иными юридическими и физическими лицами осуществляется в соответствии с заявленным хозяйствующим субъектом видом деятельности при условии соблюдения настоящих правил.
Имущество, закрепляемое за государственными и муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, находится соответственно в государственной или муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 9.2 и п. 2 ст. 24 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" бюджетное учреждение вправе осуществлять иную приносящую доход деятельность при условии, что такая деятельность предусмотрена в его учредительных документах. На основании п. 3 ст. 298 ГК РФ доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.
Таким образом, бюджетное учреждение вправе сдавать в аренду нежилые помещения только с согласия собственника, если такая деятельность предусмотрена в его учредительных документах.
Сдавать в аренду нежилые помещения бюджетное учреждение может, руководствуясь общими условиями. Законодательство не содержит особенностей регулирования формы договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении. Применяйте общие правила, а именно: договор аренды здания или сооружения необходимо оформить в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
В некоторых случаях договор аренды подлежит госрегистрации. Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.
Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться ПисьмомРосимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.
Если такого порядка нет, рекомендуется предоставить учредителю следующие документы:
- заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;
- отчет оценщика о размере арендной платы;
- копии правоустанавливающих документов на имущество;
- проект договора;
- выписку из ЕГРН по недвижимому имуществу.
Если вы федеральное учреждение, включите в договор аренды недвижимого имущества (за исключением земельных участков и жилых помещений) Типовые условия, утвержденные Приказом Минфина России от 05.10.2021 N 146н.
В остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ об аренде.
Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2011 N 677.
Сделку по аренде недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, необходимо одобрить, если она является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью.
Крупной сделкой для бюджетных учреждений аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10% активов (п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях).
Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) договор аренды будет считаться, если руководство арендодателя связано с руководством арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях.
Для предоставления недвижимого имущества нужно провести торги, кроме случаев, в том числе, когда:
- Учреждение заключает договор из перечня исключений, установленного в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Это разъяснила ФАС России в Письме от 24.04.2014 N ЦА/16309/14.
- Образовательное или научное учреждение (кроме казенного) сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения изобретений или ноу-хау. При этом в договоре нужно закрепить условие о запрете субаренды и перенайма.
- Организации, осуществляющие образовательную деятельность, для обслуживания учащихся сдают помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита, а также сдают помещение организации в целях использования имущества для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся.
- Договор аренды заключается в отношении имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) организациями культуры, с организациями общественного питания, чтобы создать необходимые условия для питания посетителей и работников этих организаций культуры, или с юрлицами и ИП, продающими в розницу сувенирную, издательскую и аудиовизуальную продукцию посетителям указанных организаций. Порядок и условия заключения такого договора установлены Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 09.09.2021 N 1529.
Как правило, торги проводятся в форме аукциона.
