Ответ: На законодательном уровне регламентирован лишь вопрос о реконструкции многоквартирного жилого дома. В данном случае необходимо знать этажность, один ли собственник или несколько. Анализ судебной практики показывает, что необходимо получить разрешение на реконструкцию (строительство)- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2021 N Ф05-15411/2021 по делу N А41-47182/2020.
Для проведения реконструкции многоквартирного дома необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале таких работ, разрешение на ввод в эксплуатацию.
Обоснование: Если реконструкция помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Реконструкция многоквартирного дома осуществляется на основании проектной и рабочей документации (ч. 1 ст. 48, ч. 1.2 ст. 52 ГрК РФ).
Для подготовки проектной документации, а также для получения разрешения на реконструкцию необходимо получить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ). Для указанных целей ГПЗУ может быть использован в течение 3 лет со дня его выдачи (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ). Выдается ГПЗУ бесплатно в течение 14 рабочих дней после получения заявления органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 48 ГрК РФ потребуются результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий), а также технические условия подключения (технологического присоединения), предусмотренные ст. 52.1 ГрК РФ (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
Подготовку проектной документации осуществляют индивидуальные предприниматели или юридические лица, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования, на основании договора подряда, заключенного с застройщиком, техническим заказчиком (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ). Также потребуется получить разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ).
По общему правилу для получения разрешения на строительство необходимо обратиться с заявлением непосредственно в уполномоченный на выдачу таких разрешений орган (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления), через МФЦ, а также с использованием единого портала госуслуг или региональных порталов госуслуг (за исключением случаев, если уполномоченным на выдачу разрешения на строительство органом является федеральный орган исполнительной власти в сфере государственной охраны) или ГИС обеспечения градостроительной деятельности (ч. 7.4 ст. 51 ГрК РФ).
К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются документы и сведения, перечисленные в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Заявление и прилагаемые документы могут быть направлены в электронном виде (ч. 10 ст. 51 ГрК РФ).
Разрешение на строительство выдается в течение 5 рабочих дней со дня получения заявления в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае если это указано в заявлении о выдаче разрешения на строительство (ч. 10, 11 ст. 51 ГрК РФ).
После получения разрешения на строительство возможно приступить непосредственно к работам по реконструкции. Самостоятельно осуществить реконструкцию застройщик может, если он является членом саморегулируемой организации (ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ).
Кроме того, в соответствии с ч. 5, 5.3 ст. 52 ГрК РФ застройщик должен не позднее чем за 7 рабочих дней до начала реконструкции направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы, которые также могут быть представлены в форме информационной модели:
- копия разрешения на строительство;
- проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
- копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
- общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
- положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.
После завершения работ по реконструкции многоквартирного дома необходимо провести кадастровые работы в целях подготовки документов для ввода его в эксплуатацию.
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного многоквартирного дома (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ). К разрешению на ввод объекта в эксплуатацию необходимо приложить технический план многоквартирного дома (ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ).
Согласно ч. 13 ст. 55 ГрК РФ в течение 3 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший такое разрешение, направляет копию такого разрешения в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
После реконструкции многоквартирного дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию необходимо провести государственный кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в ФГБУ "ФКП Росреестра" (Приказ Росреестра от 30.07.2021 N П/0327), подразделение Росреестра или в МФЦ в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 15, 19, 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ч. 7 ст. 5.2 ГрК РФ).
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.06.2022 N Ф09-3317/22 по делу N А47-9884/2020.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2021 N Ф05-15411/2021 по делу N А41-47182/2020.
