Ответ: В случае смерти арендатора земельного участка его права и обязанности переходят к наследнику арендатора, который вступает в договор (становится стороной) на оставшийся срок его действия, и арендодатель не может отказать ему в этом. Исключение составляют ситуации, когда законом или договором предусмотрено иное или когда заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора.
В том случае, если администрация города отказывает во вступлении наследников в действующий договор аренды земельного участка, наследники должны обратиться в суд.
Обоснование: Если умер арендатор недвижимости, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель может отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, только если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В Земельном кодексе РФ нет особенностей прекращения договора аренды в таком случае, следовательно, применимы нормы гражданского законодательства (п. 2 ст. 617 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ).
Так, согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, правовых препятствий, для вступления в договор аренды земельного участка на оставшийся срок нет. При этом, в силу прямого указания закона, это правило распространяется только на срок действия уже заключенного договора аренды до смерти арендатора (наследодателя).
Как следует из текста вопроса, наследники арендатора требуют переоформить договор аренды. Если под понятием «переоформить» понимается заключить договор аренды на тех же условиях, но на новый срок, то это не предусмотрено нормами действующего законодательства.
«Вопреки доводам кассационной жалобы действующим законодательством по вопросу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Такое обязательное условие не вытекает также из условий договора аренды».
(Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2022 N 88а-10569/2022 по делу N 2а-4886/2021)
«По смыслу приведенных положений закона с личностью лица, наличие у него инвалидности, связан порядок оформления прав такого лица на земельный участок, а именно, земельный участок предоставляется вне очереди либо в первоочередном порядке, без проведения торгов. В то время как права и обязанности, вытекающие из самого договора аренды, в частности, право на владение и пользование земельным участком, осуществление на нем строительства в установленном законом порядке, обязанность по внесению арендной платы за пользование землей, личностью арендатора не обусловлены. (Определение Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N -ЭС20-14313).
То обстоятельство, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с супругом истца ФИО10 на основании ст. 15 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", что следует из преамбулы распоряжения департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о том, что заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, первоочередное поручение земельного участка в аренду предусматривалось для всех инвалидов. Из содержания заключенного арендатором и наследодателем договора аренды следует, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, возможность перехода его прав и обязанностей по договору аренды к наследнику не исключена.
Кроме того, следует учитывать и условия договора, которые прямо предусматривают возможность перехода прав и обязанностей по данному договору к наследникам, что не противоречит требованиями действующего законодательства.
В настоящем же случае совокупность указанных условий отсутствует и истец ФИО1 является наследником по закону после смерти ФИО10, что дает ей право требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды на себя.
В этой связи, и также учитывая, что и договор аренды не содержал каких-либо условий предоставления земельного участка, непосредственно связанных с личностью ФИО10, а сам по себе статус инвалида является категорийным понятием, присущим определенной категории лиц, а не личности непосредственно ФИО10, а потому суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения». (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 по делу N 88-1040/2023)
Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено ст. 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
Судебная практика: Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2022 N 88а-10569/2022 по делу N 2а-4886/2021
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 по делу N 88-1040/2023
