Ответ: Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса. Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В том случае, если собственники жилых помещений не осуществят снос дома, органы местного самоуправления вправе принять решение об изъятии у них жилых помещений, и в действие вступает процедура принудительного выкупа жилых помещений, предусмотренная ЖК РФ.
Обоснование: В случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу жилые помещения в таком доме являются непригодными для проживания, договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются (п. п. 34, 50 Положения N 47). Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок.
Как указано в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ, в такой ситуации средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД по решению собственников помещений. Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Если МКД включен в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, то собственники жилых помещений в таком доме по своему выбору имеют право на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого или на получение возмещения за изымаемое жилое помещение. Выбор любого из названных способов остается за собственником жилого помещения (ч. 6 - 8, 10 ст. 32 ЖК РФ; п. 3 ст. 2, ч. 1, 2, 6 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; разд. II Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания дома в установленном порядке аварийным. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Собственнику необходимо подписать соглашение и направить его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения (ч. 2, 4 ст. 32 ЖК РФ; пп. 4 п. 2 ст. 56.3, п. п. 2, 8 - 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя:
- рыночную стоимость жилого помещения и цену общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- убытки, возникшие у собственника жилого помещения в связи с его изъятием;
- убытки, причиненные ему в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если соглашением с собственником не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;
- переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением этого права на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Пример из судебной практики: при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Если собственник не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Следует учесть, что принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования этим помещением, если в собственности у него нет иных жилых помещений, - на срок не более чем на шесть месяцев после предоставления ему возмещения, если соглашением с ним не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Судебная практика свидетельствует, что суды преимущественно отказывают в удовлетворении требований бывшего собственника помещения в аварийном жилом доме о признании соглашения о предоставлении выкупной цены за изымаемое жилое помещение недействительным по причинам того, что в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ). Экспертиза назначается по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.
Если оспариваемое соглашение было подписано собственником без каких-либо замечаний, то заключив указанное соглашение, собственник выразил свое волеизъявление, согласившись с указанными в них условиями, по оценке его имущества. При этом он мог отказаться от заключения спорного соглашения по предложенной ответчиком стоимости, однако этого не сделал (Справка по результатам изучения судебной практики по материалам апелляционной инстанции по гражданским делам, рассмотренным Саратовским областным судом за третий квартал 2018 года", Апелляционное определение Архангельского областного суда от 04.06.2019 по делу N 33-2970/2019, Апелляционное определение Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 09.12.2015 N 33-1418/2015, Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 02.03.2020 N 33-4898/2020, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 17.03.2014 по делу N 33-2076).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Ситуация: Каков порядок изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд? ("Электронный журнал "Азбука права", 2023)
