Ответ: Прямого ответа на поставленный вопрос в нормах действующего законодательства, в том числе в положениях Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нет. При этом, если исходить из общих начал гражданского законодательства о залоге, а также с учетом того, что ОКС планируется снести, то на первом этапе необходимо снять действующие обременения (ипотеку), а уже потом, после того, как объект будет снесен, снять его с кадастрового учета.
Обоснование: В соответствии с нормами действующего градостроительного законодательства, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Снять с кадастрового учета нужно:
1. ОКС, который прекратил существовать. Например, если объект снесен или сгорел. Снять с учета нужно также достроенный объект незавершенного строительства, так как он перестал существовать в таком качестве.
В этом случае снятие ОКС с учета будет проводиться (п. 3 ч. 3, п. 2. ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):
- одновременно с госрегистрацией прекращения права на ОКС, если они были зарегистрированы в ЕГРН;
- без госрегистрации, если права на ОКС не зарегистрированы.
При снятии с учета ОКС следует учитывать:
- если в здании (сооружении), которое прекратило существование, были поставлены на учет и зарегистрированы права на помещения и (или) машино-места, то одновременно проводится снятие с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав не только на само здание (сооружение), но и на все помещения и машино-места в нем;
- если завершено строительство здания (сооружения), которое учтено как объект незавершенного строительства и на него были зарегистрированы права, то проводится снятие с учета и госрегистрация прекращения на него прав одновременно с регистрацией прав на построенное здание (сооружение) или всех помещений (машино-мест) в нем без соответствующего заявления;
2. ОКС, который преобразуется. То есть происходит раздел ОКС или их объединение. При этом в результате преобразования вместо одного или нескольких объектов образуются новые
В данном случае одновременно будет проводиться:
- снятие с учета исходного здания, сооружения и госрегистрация прекращения прав на него;
- постановка на кадастровый учет и регистрация прав на новое здание (сооружение).
Исключение - случаи, когда по Федеральному закону №218-ФЗ учет осуществляется без одновременной госрегистрации прав. Тогда снятие с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости проводятся одновременно с госрегистрацией прав на образованные объекты.
3. Часть ОКС, которая была поставлена на кадастровый учет ранее, например, для его передачи в аренду или ипотеку (п. 5 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ)
В этой ситуации нужно подать одно из следующих заявлений:
- только о госрегистрации прекращения ограничения (обременения) на часть здания (сооружения), если оно было зарегистрировано. В этом случае заявление о снятии с кадастрового учета подавать не нужно, часть объекта снимут с учета автоматически;
- только о снятии части здания, сооружения с кадастрового учета, если ограничение или обременение не было зарегистрировано.
В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
