Ответ: Принимая во внимание, что собственник просит осуществить перерасчет платы за содержания общего имущества МКД в связи с ненадлежащим содержанием стен, а не в связи с тем, что из-за возможного ненадлежащего обслуживания коммуникаций произошла протечка и намокание стен, оснований для удовлетворения его требований, с точки зрения норм закона и сложившейся судебной практики, не усматривается. Содержание стен, как указано в тексте вопроса, не входит в перечень работ по содержанию общего имущества МКД.
Обоснование: В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, как правило, также устанавливается договором управления МКД (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Содержание общего имущества может включать, в частности, его осмотр в целях выявления несоответствия требованиям законодательства и безопасности, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к работе, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов (за исключением мест их погрузки), а также сбор и вывоз жидких бытовых отходов, приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества МКД, и др. (п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее Правила)).
Текущим ремонтом общего имущества МКД является комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей и восстановления работоспособности элементов, оборудования и инженерных систем МКД для поддержания эксплуатационных показателей.
Согласно п. 6 Правил, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
В силу п. 7 Правил, собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
Стоит отметить, что в ситуации, когда лицо полностью оплатило работы (услуги) по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые были оказаны ненадлежащего качества, оно вправе потребовать от ответственного за их выполнение лица (при сохранении соответствующего правоотношения) возмещения убытков с учетом правил изменения размера платы в виде взыскания денежной суммы либо ее перерасчета. Во втором варианте ответственное лицо производит снижение размера платы в очередном платежном документе.
«С учетом вышеуказанных норм юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении спора о перерасчете начисленных платежей за предоставление услуг являются, в том числе, установление факта предоставления услуги ненадлежащего качества, выяснение состава предоставляемых потребителю услуг, стоимость соответствующих услуг и работ в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Указав на то, что ООО "СКС" ненадлежащим образом выполняет свои услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции, вместе с тем, не установил, какие именно оказанные ответчиком услуги в составе содержания и текущего ремонта общего имущества были ненадлежащего качества, какие нарушения следует устранить ответчику, а также не установил стоимость данных услуг в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В нарушение положений ст. 67, ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мировой судья не дал какой-либо правовой оценки установлению факта предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, при его доказанности - период предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, а также обращение истца с заявлением об изменении размера платы за коммунальные услуги к уполномоченному лицу о перерасчете, тогда как они являлись юридически значимыми по данному спору.
Суд апелляционной инстанции указанные нарушения норм процессуального права не устранил.
Таким образом, не установление указанных выше юридических обстоятельств, привело к неправильным выводам суда первой и апелляционной инстанции, что влечет необходимость отмены оспариваемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение для выяснения обстоятельств дела в суд первой инстанции». (Определение101 Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2022 N 88-6447/2022 по делу N 2-832/2021)
«Таким образом, на собственнике помещения лежит обязанность в определенный срок обратиться с заявлением об изменении размера платы за содержание жилого помещения к уполномоченному лицу вследствие оказания им услуги ненадлежащего качества, а уполномоченное лицо обязано произвести такой перерасчет на основании составленного акта о нарушении качества оказания услуг.
Материалы гражданского дела не содержат доказательств сообщения потребителя о нарушении качества коммунальной услуги, сделанные в письменной форме или устно (в том числе по телефону) в аварийно-диспетчерскую службу, актов нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании конкретных услуг или выполнении работ, их наличие либо отсутствие судом не устанавливалось.
Представленный стороной ответчика акт общего осмотра здания от 05 февраля 2019 года, в котором отражены состояние общего имущества МКД, не является актом нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, носит односторонний характер.
В связи с изложенным судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов о некачественном и не в полном объеме оказании ООО "Управляющая компания Содружество" услуг ЖКХ в качестве управляющей организации многоквартирным домом N по <адрес> в г. Новороссийске преждевременными и не подтвержденными достаточными доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела». (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2021 по делу N 88-200/2021)
Таким образом, принимая во внимание, что собственник просит осуществить перерасчет платы за содержания общего имущества МКД в связи с ненадлежащим содержанием стен, а не в связи с тем, что из-за возможного ненадлежащего обслуживания коммуникаций произошла протечка и намокание стен, оснований для удовлетворения его требований, с точки зрения норм закона и сложившейся судебной практики, не усматривается.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Судебная практика:
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2022 N 88-6447/2022 по делу N 2-832/2021
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2021 по делу N 88-200/2021
