Законность продажи части жилого дома без земельного участка.
Ответ: Это законно, если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть НЕ может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
Кроме того, если земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца части жилого дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только часть жилого дома. В таком случае при продаже части жилого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец части дома
Обоснование: Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).
Если земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только жилой дом. При продаже такого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома (п. 1 ст. 35 ЗК РФ; п. п. 2, 4 ст. 271, п. 1 ст. 287.3, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
При этом продать такой дом можно без согласия собственника земельного участка, если это не нарушает его права, при условии, что иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 287.3, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
"Юридический справочник: долевая собственность" (выпуск 20) ("Редакция "Российской газеты", 2020)
Судебная практика:
