Ответ: Понижающий коэффициент применяется при приобретении квартиры путем заключения договоров долевого участия. Вместе с тем, по данной категории дел имеется как положительная, так и отрицательная практика.
Обоснование: В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ) Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.
Вместе с тем, в отношении применений вышеуказанных положений в судебной практике сформировано два подхода.
1. Применение понижающих коэффициентов осуществляется по соглашению сторон договора долевого участия.
Правовое обоснование: Цена договора - это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). В соответствии со ст. 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В п. 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ). По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях.
Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.";
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения. Таким образом, данная норма является диспозитивной.
Подтверждающая позицию судебная практика: Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2020 по делу N 88-13357/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 19.06.2023 по делу N 33-25895/2023
2. Применение понижающих коэффициентов является обязанностью Застройщика.
Правовое обоснование:
Поскольку правоотношения в сфере участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, то исключение соглашением сторон применения порядка понижающих коэффициентов для лоджии при расчете приведенной (именуемой в договоре - расчетной) площади жилого помещения, а, следовательно, и определении цены договора долевого участия, недопустимо и свидетельствует о нарушении застройщиком требований ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", а, следовательно, влечет ничтожность указанного условия, поскольку указанный нормативный правовой акт определяет не только основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, но и актуален для отношений между дольщиками и застройщиками.
Иными словами, поскольку данный акт носит обязательный характер, оспариваемое условие не может признаваться диспозитивным, и, несмотря на отсутствие указания в нем запрета на применение иных коэффициентов при определении цены квартиры, в силу существа регулируемых правоотношений, носит императивный характер.
Подтверждающая позицию судебная практика:
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2022 N 88-1470/2022 по делу N 2-1759/2021. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.02.2023 N 88-2949/2023, Апелляционное определение Рязанского областного суда от 12.05.2021 N 33-1292/2021.
В отношении иных договоров купли-продажи недвижимости, которые не относятся к договорам долевого участия, понижающие коэффициенты могут применятся исключительно по соглашению сторон.
Подборка:
Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения"
Судебная практика:
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2020 по делу N 88-13357/2020
Апелляционное определение Московского городского суда от 19.06.2023 по делу N 33-25895/2023
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2022 N 88-1470/2022 по делу N 2-1759/2021
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.02.2023 N 88-2949/2023
Апелляционное определение Рязанского областного суда от 12.05.2021 N 33-1292/2021
