Ответ: Организации и ИП, относящиеся к малому и среднему бизнесу, могут выкупить помещение, находящее в государственной стоимость с соблюдением условий установленных законодательством. Минимальный срок аренды в этом случае – 2 года. Выкуп производится по рыночной стоимости. Физические лица, не обладающие статусом ИП не являющиеся малым или средним бизнесом, таким правом не обладают.
Обоснование: Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Не могут заключить договор аренды с последующим преимущественным выкупом субъекты МСП, которые:
- добывают и перерабатывают полезные ископаемые (кроме общераспространенных - песка и прочего);
- являются кредитными или страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
- участвуют в соглашении о разделе продукции;
- являются нерезидентами РФ (кроме отдельных случаев).
Обязательными условиями реализации субъектами МСП преимущественного права выкупа недвижимости являются (ст. 3 Закона N 159-ФЗ):
- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (далее - Перечень), и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;
- у субъекта МСП отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом МСП заявления;
- сведения о субъекте МСП на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Единого реестра субъектов МСП.
Закон N 159-ФЗ не содержит запрета на реализацию субъектами МСП преимущественного права выкупа недвижимости, арендуемой по льготным арендным ставкам.
В случае согласия субъекта МСП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
Приобретаемая субъектом МСП при реализации преимущественного права недвижимость может быть оплачена одним из двух способов (ч. 1, 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России"):
- единовременно;
- в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (с начислением на сумму рассрочки процентов по ставке, равной 1/3 ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества).
При этом субъект МСП вправе досрочно оплатить недвижимое имущество, приобретенное в рассрочку (ч. 4 ст. 5 Закона N 159-ФЗ).
В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ).
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных ст. 5 Закона N 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту МСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ).
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ, муниципальным правовым актом. При этом рассрочка не может быть установлена на срок менее пяти лет для недвижимого имущества, а если такой срок не определен, то он равен пяти годам (ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Статья: Выкупаем арендуемое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (Лебедева Н.В.) ("Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 3)
Вопрос: Вправе ли субъект МСП выкупить нежилое помещение, арендуемое по льготной ставке, путем рассрочки платежа по договору купли-продажи? (Консультация эксперта, 2023)
Вопрос: О реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права приобретения арендуемого имущества, установленного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. (Письмо Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 N Д05-1023)
Статья: Малый бизнес: аренда госимущества с последующим выкупом (Елина Л.А.) ("Главная книга", 2020, N 17)
