Ответ: Поскольку договор аренды является возмездным, период отсутствия арендных платежей может быть квалифицирован как период безвозмездного пользования имуществом, что приведет к дополнительной налоговой нагрузке арендодателя и арендатора.

Указать в договоре договоренность сторон об отсутствии арендной платы без риска дополнительной налоговой нагрузки можно только путем снижения размера арендной платы в разумных пределах, но не полного ее отсутствия.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды в силу ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.

Арендная плата - это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом. Арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды.

Размер арендной платы - величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды. В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины.

Если договором аренды предусмотрено предоставление арендных каникул с полным освобождением от арендной платы или ее уплатой в символическом размере и при этом не указаны причины введения арендных каникул, правоотношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование арендуемым помещением в такой период.

В целях налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права, а полученная организацией экономическая выгода от безвозмездного пользования квалифицируется как внереализационный доход. В таком случае у сторон договора аренды возникает дополнительная налоговая нагрузка. Чтобы отношения нельзя было квалифицировать как безвозмездное пользование, в договоре аренды не должно быть фраз: "На... период арендатор освобождается от арендной платы".

Но даже при отсутствии в договоре аренды таких фраз расхождение в несколько месяцев между датой получения арендатором доступа в арендованное помещение и датой уплаты арендных платежей может свидетельствовать о безвозмездном пользовании имуществом.

Полагаем, что указать в договоре договоренность сторон об отсутствии арендной платы без риска дополнительной налоговой нагрузки можно только путем снижения размера арендной платы в разумных пределах, но не полного ее отсутствия. При этом в договоре аренды необходимо предусмотреть причину введения такого размера арендной платы.

Законом не установлено ограничение на уменьшение размера арендной платы (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424, п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). Однако указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемым помещением (например, 1 000 руб. в месяц) не стоит. Еще одним вариантом предоставления арендных каникул является равномерное распределение пониженной арендной платы на определенный период аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому в договоре аренды можно предусмотреть равномерное распределение пониженной арендной платы на определенный период аренды.

После окончания периода, на который установлено равномерное распределение пониженной арендной платы, стороны заключат дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажут другой, более высокий размер арендной платы.

Также возможен вариант, при котором в течение арендных каникул уплата аренды не производится, пониженные арендные платежи за этот период производятся путем добавления их равными долями в течение остальных месяцев аренды к полной сумме установленной арендной платы. При этом в условиях договора аренды нужно указать на отсутствие процентов на предоставление отсроченных платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).

Предоставление арендных каникул возможно и путем зачета расходов арендатора на ремонтные и тому подобные расходы в счет арендной платы. В договоре аренды устанавливается обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет уплаты аренды за определенное количество месяцев (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

На практике чаще всего арендные каникулы (с полным освобождением от арендной платы и уплатой только коммунальных платежей) предоставляются:

  • когда помещения сдаются в аренду в состоянии "под чистовую отделку" или "в бетоне", когда аренда будет стоить дороже за счет затрат арендатора на ремонт;
  • "якорным" арендаторам, занимающим большие площади или способным повысить привлекательность арендуемого объекта за счет известности имени (международным либо иностранным организациям, банкам и пр.).

В таких случаях в условиях договора прямо указывается на введение арендных каникул. В частности, при сдаче в аренду помещения в состоянии "под чистовую отделку" и подписании договора в текущем периоде предоставление арендных каникул объясняется экономическими причинами - невозможностью полноценно пользоваться помещением по целевому назначению ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ.

О возмездности договора аренды в период арендных каникул может свидетельствовать тот факт, что арендатор самостоятельно несет расходы на содержание арендованного помещения (Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2016 N 306-ЭС16-17443 по делу N А65-30066/2015). Тем не менее доступ в арендованное помещение может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, привести к налоговым рискам, связанным с бесплатной арендой.

 

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту