Ответ: В том случае, когда в аренду передается имущество, которое не является собственностью арендодателя и, на сдачу которого в аренду у арендодателя нет полномочий, суды признают такие договоры недействительными (ничтожными) в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

При этом, при сдаче в аренду имущества, в том числе земельного участка не уполномоченным лицом, нарушаются права собственника, в части владения и распоряжения имуществом собственником самостоятельно и по своему усмотрению.

Обоснование: В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В ситуации, когда лицо, которое не является собственником и не было уполномочено собственником на передачу имущества в аренду, передало в аренду имущество, в том числе и земельный участок, можно говорить о нарушении права собственникам самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

«Поскольку договор аренды N 10-00308/03 от 29.08.2003, на который ссылается заявитель, в нарушение ст. 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации на стороне арендодателя заключен не собственником указанного помещения, суд первой инстанции со ссылкой на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о его недействительности.

В целях защиты своего права собственник, а также лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку факт нахождения в спорном помещении имущества ООО "ГЛЭДИС-М" документально подтвержден и заявителем по существу не опровергнут, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований»

(Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 N 09АП-34049/2014-ГК по делу N А40-47674/14)

«При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что истцом оспаривается действительность договора аренды земельного участка от 13.08.2013 N 1006-13, как заключенного с арендодателем, не являющимся собственником данного участка.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе постановление Администрации от 16.07.2013 N 3537, в котором указано, что общество ИСК "Мегаполис" в целях заключения оспариваемого договора аренды само предложило компенсировать стоимость жилых и нежилых объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020609:17, а также которым оно предупреждено, что освоение данного земельного участка возможно только после уплаты компенсации землепользователям и собственникам жилых и нежилых объектов в установленном законом порядке, договор аренды земельного участка от 13.08.2013 N 1006-13, заявление общества ИСК "Мегаполис" о продлении договора аренды от 13.08.2013 N 1006-13 от 15.04.2016 и отказ Управления от продления от 17.05.2016, учитывая, что настоящее исковое заявление предъявлено только после получения отказа в продлении договора аренды земельного участка, суды правильно указали, что при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка N 1006-13 от 13.08.2013, общество ИСК "Мегаполис" было осведомлено о наличии на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020609:17 обременений в виде жилых домов и землепользователей, бездействие общества ИСК "Мегаполис" в освоении земельного участка в период срока аренды (с 16.07.2013 по 16.07.2016), выразившееся в не расселении земельного участка (выкуп жилых домов и земельных участков), свидетельствует о его недобросовестном исполнении обязательств по договору.

Довод общества ИСК "Мегаполис" о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, отклоняется, с учетом того, что предоставленный в аренду земельный участок был передан арендодателю при наличии обременения в виде находящихся на участке объектов недвижимости, при этом обстоятельство наличия обременения не явилось для истца препятствием для принятия участка в аренду, в том числе в целях проектирования универсама, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)».

(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2017 N Ф09-3697/17 по делу N А07-20757/2016)

«Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости признания договора аренды недействительным на основании того, что арендодатель (истец) не является собственником, несостоятелен.

В соответствии с п. 12 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том, что право собственности на объект аренды принадлежит не арендодателю, а иным лицам, а, следовательно, договор аренды является недействительным, не принимаются судом во внимание.

В данном случае права арендатора не были нарушены, оспариваемый договор аренды в данном случае прекращен с 01.09.2021 и полностью исполнен со стороны арендодателя.

Ответчик, несмотря на окончание срока аренды, не возвратил арендованные помещения и земельный участок арендодателю (истцу по первоначальному иску), отказался от продления договора аренды и продолжает пользоваться объектами аренды без оплаты арендной платы.

При этом ответчик подтвердил наличие задолженности перед истцом за спорный период подписанием акта сверки расчетов от 31.12.2020.

Арендатор, пользуясь арендованным имуществом без оплаты в течение года и отказавшийся как от продления договора, так и от возврата объектов аренды по окончании срока аренды, подписавший акт сверки расчетов с подтверждением своего долга по арендной плате и впервые заявивший о недействительности договора аренды только после предъявления к нему иска о взыскании арендной платы, действует недобросовестно, злоупотребляет правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ».

(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2022 N 10АП-27047/2021 по делу N А41-66690/2021)

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:

- Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

Судебная практика:

- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 N 09АП-34049/2014-ГК по делу N А40-47674/14

- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2017 N Ф09-3697/17 по делу N А07-20757/2016

- Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2022 N 10АП-27047/2021 по делу N А41-66690/2021

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту