Ответ: По общему правилу собственник квартиры может предоставить ее за плату во владение и пользование физическому лицу на основании договора найма либо во временное владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 287.4, п. 1 ст. 288, ч. 1 ст. 606, ст. ст. 608, 671 ГК РФ). Если правообладатель сменится, новому тоже придется терпеть обременение - оно, как правило, следует за недвижимостью. Поэтому, если, например, собственник обремененной недвижимости захочет ее продать, ему нужно заручиться согласием покупателя принять ее с обременением. Иначе последний сможет потребовать уменьшить цену имущества или расторгнуть договор, если не доказать, что он знал или должен был знать об обременении (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Стоит учитывать, что договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон о госрегистрации недвижимости, и судебная практика относят аренду к обременениям.
Арест квартиры представляет собой запрет на распоряжение этой квартирой, а в некоторых случаях - также запрет (ограничение) на пользование квартирой или ее изъятие (ч. 2 ст. 115 УПК РФ; ч. 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Право распоряжения имуществом - исходя из смысла п. 2 ст. 209 ГК РФ можно сказать, что это законная возможность определять судьбу имущества, то есть решать, что с ним делать. Подобное определение приводится и в литературе (см., например, "Российское гражданское право", отв. ред. Е.А. Суханов). В частности, это возможность отчуждать имущество, передавать его в пользование и владение другим лицам, в залог, на хранение и т.п.
В постановлении об аресте может быть указано, что что запрет установлен на регистрационные действия, связанные с государственной регистрацией договоров залога, аренды и/или иных договоров, влекущих возникновение обременении, в отношении данного объекта недвижимости. Поэтому в таком случае заключать договор аренды бессмысленно.
Стоит учитывать, что запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества является самостоятельным исполнительным действием, совершаемым в рамках возбужденного исполнительного производства. Запрет на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества оформляется постановлением судебного пристава-исполнителя или Федеральной службы судебных приставов (ч. 1, 2.2 ст. 14 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ). Указанный запрет ограничивает возможность распоряжения недвижимым имуществом; при этом должник не лишен права пользоваться имуществом (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2017 N 307-КГ17-15541 по делу N А21-7320/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.10.2022 N Ф10-3768/2022 по делу N А09-9209/2021).
Обоснование: Запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества является самостоятельным исполнительным действием, совершаемым в рамках возбужденного исполнительного производства (п. 17 ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ), п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50), Письмо ФССП России от 26.07.2019 N 00073/19/159524-ОП).
Следует отметить, что с 20.06.2022 запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества для должника может быть установлен в автоматическом режиме (без участия должностных лиц службы судебных приставов) в форме постановлений Федеральной службы судебных приставов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью Федеральной службы судебных приставов (ч. 2.2 ст. 14 Закона об исполнительном производстве).
Оно совершается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия недвижимого имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника указанного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно.
Таким образом, условиями установления запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества являются наличие возбужденного исполнительного производства, а также наличие данных, подтверждающих принадлежность недвижимого имущества должнику (либо указание в исполнительном документе на конкретный объект (объекты) недвижимого имущества, в отношении которого (которых) требуется установить указанный запрет) (Определение Верховного Суда РФ от 01.06.2020 N 301-ЭС20-7253 по делу N А28-10986/2019).
Указанный запрет может быть установлен также:
- в отношении недвижимого имущества, на которое в последующем не может быть обращено взыскание (например, на единственное пригодное для проживания должника и членов его семьи жилое помещение). В таком случае указанное исполнительное действие совершается в целях воспрепятствования должнику распорядиться имуществом в ущерб интересам взыскателя, но не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться таким имуществом (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
- в отношении недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до ее выдела (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50);
- без соблюдения очередности обращения взыскания на имущество должника (ч. 3 ст. 69, ст. 94 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ), установленной законодательством об исполнительном производстве (Письмо ФССП России от 26.07.2019 N 00073/19/159524-ОП);
- в отношении недвижимого имущества, стоимость которого не соразмерна сумме задолженности по исполнительному документу (Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2018 N 307-КГ18-13857 по делу N А52-3280/2017, Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2022 N 88А-13846/2022 по делу N 2а-1699/2021).
Конкретного срока, по истечении которого судебный пристав-исполнитель может установить запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, законодательством не установлено.
Указанное исполнительное действие может быть совершено до истечения срока для добровольного исполнения исполнительного документа (в том числе одновременно с возбуждением исполнительного производства), а также в рамках приостановленного исполнительного производства (п. п. 22, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Запрет на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества оформляется постановлением судебного пристава-исполнителя или Федеральной службы судебных приставов (ч. 1, 2.2 ст. 14 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ). Указанный запрет ограничивает возможность распоряжения недвижимым имуществом; при этом должник не лишен права пользоваться имуществом (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2017 N 307-КГ17-15541 по делу N А21-7320/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.10.2022 N Ф10-3768/2022 по делу N А09-9209/2021).
В постановлении о наложении запрета на совершение регистрационных действий указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, в отношении которого установлен запрет, и (или) правообладателя.
Постановление о наложении запрета на распоряжение недвижимым имуществом направляется в регистрирующий орган - территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Указанное постановление направляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судебного пристава-исполнителя, с использованием системы межведомственного электронного взаимодействия (далее - СМЭВ) не позднее трех рабочих дней с момента его вынесения (п. 3.1 Соглашения ФССП России N 0007/20, Росреестра N 25 от 10.07.2015 "О взаимодействии между Федеральной службой судебных приставов и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Соглашение ФССП России N 0007/20, Росреестра N 25 от 10.07.2015), ч. 13 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В случае недоступности сервиса СМЭВ либо нефункционирования каналов передачи данных в отделе судебных приставов более одних суток допускается направление постановления о наложении запрета на распоряжение недвижимым имуществом в форме бумажного документа.
Постановление в форме электронного документа, поступившее в Росреестр, является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя (п. 3.2 Соглашения ФССП России N 0007/20, Росреестра N 25 от 10.07.2015).
Если постановление содержит все необходимые для внесения в ЕГРН сведения, государственная регистрация ограничения права при отсутствии причин, препятствующих ее проведению, осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней (п. 3.2.2 Соглашения ФССП России N 0007/20, Росреестра N 25 от 10.07.2015).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Ситуация: Как сдать квартиру в аренду? ("Электронный журнал "Азбука права", 2023) {КонсультантПлюс};
Судебная практика:
Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2018 N 307-КГ18-13857 по делу N А52-3280/2017 {КонсультантПлюс};
