Ответ: 1. Нет. Случаи, в которых денежные средства могут привлекаться без использования счета эскроу установлены Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480. Строительство нежилого здания (нежилых помещений) к таким случаям не относятся.
2. Понятие компенсационного фонда и порядок его формирования установлены Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Обоснование: 1. По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) положения ст. 12.1 и 13 этого закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).
Так, указанная норма устанавливает, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Согласно части 1 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. Следовательно, на нежилые помещения в равной степени все соответствующие нормы Федерального закона N 214-ФЗ.
Вместе с тем, Правительство РФ определило условия, при которых застройщики вправе привлекать денежные средства граждан для завершения строительства, минуя счета эскроу. Так, Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480 утверждены:
- критерии, определяющие степень готовности МКД (иного объекта недвижимости) и количество заключенных ДДУ, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников без использования счетов, предусмотренных ст. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве, по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019 (далее - Критерии);
- методика определения соответствия МКД и (или) иного объекта недвижимости (нескольких МКД, объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство) Критериям (далее - Методика);
- перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия МКД и (или) иного объекта недвижимости Критериям.
По общему правилу застройщик может не переходить на счета эскроу при одновременном соблюдении следующих условий:
- количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию участникам не менее 10% общей площади указанных в проектной декларации жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены ДДУ;
- степень готовности проекта строительства составляет не менее 30%.
2. В соответствии с ч. 4 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ (далее - Закон N 218-ФЗ) предусмотрен новый специальный способ защиты прав участников долевого строительства, а именно фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее по тексту - компенсационный фонд, Фонд). Размер обязательных взносов в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора долевого участия (ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ).
При увеличении цены договора застройщик обязан доплатить взнос (пропорционально увеличению цены) (ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Порядок уплаты взносов такой:
- застройщик подписывает договор долевого участия с дольщиком, затем перечисляет взнос на номинальный счет Фонда защиты прав дольщиков и направляет договор на регистрацию;
- регистрирующий орган подтверждает уплату взноса в Фонд защиты прав дольщиков и только после этого регистрирует договор, затем отправляет подтверждение о регистрации обратно в Фонд;
- Фонд защиты прав дольщиков перечисляет взнос застройщика с номинального счета на счет компенсационного фонда и вносит в единый реестр застройщиков информацию об объектах долевого строительства, в отношении которых уплачены взносы в компенсационный фонд.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г."
Статья: О праве застройщиков привлекать денежные средства участников без использования счетов эскроу (Кислов С.С.)("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 6)
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Статья: Компенсационный фонд как специальный способ защиты прав участников долевого строительства (Хамов А.Ю.) ("Гражданское право", 2019, N 2)
