Ответ: В указанной ситуации, иск к Администрации города о признании квартиры жилым домом блокированной застройки рассматривается судами общей юрисдикции, а именно городскими либо районными судами в порядке гражданского судопроизводства.
См., например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 N 88-2059/2020 {КонсультантПлюс}; Решение Пушкинского городского суда Московской области от 16.06.2020 по делу N 2-1021/2020; Решение Волоколамского городского суда Московской области от 15.06.2020 N 2-456/2020; Решение Ефремовского районного суда Тульской области от 30.01.2019 по делу N 2-100/2019~М-9/2019; Решение Саратовского районного суда Саратовской области от 23.10.2019 по делу N 2-1074(1)/2019.
Далее рассмотрим более подробно позиции из судебной практики по поводу признания квартиры жилым домом блокированной застройки.
Обоснование: По поводу признания квартиры жилым домом блокированной застройки в судебной практике имеется несколько позиций. Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Квартира представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Как указано в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47" (далее - Положение о признании помещения жилым помещением), многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
Также признаки многоквартирного дома содержатся в определении, установленном в п. 3.21 "ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст): многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилым помещением, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем (п. 5 Положения о признании помещения).
Под домами блокированной застройки понимаются дома, количество этажей в которых не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти, и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
В соответствии с п. п. 3, 6 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утв. Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120, доказательством существования объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других характеристик является наличие записи в Едином реестре объектов градостроительной деятельности, документальной основой которого служат технические паспорта объектов.
В Письме Минэкономразвития России от 17.10.2011 N ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки" указано, что, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета он вправе обратиться за защитой своих прав в суд.
В отдельных случаях, предусмотренных законом, признание помещения частью жилого дома осуществляется во внесудебном и судебном порядках. В судебной практике можно выделить несколько позиций по вопросу признания квартиры частью жилого дома.
1. Суды признают квартиру частью жилого дома, если будет установлено, что она является частью объекта индивидуального жилищного строительства, в состав которого входят жилые помещения, условно обозначенные квартирами, состоящие из жилых комнат и помещений подсобного и вспомогательного пользования, при этом все части дома имеют отдельные входы (см. 03 Решения Пушкинского городского суда Московской области от 16.06.2020 по делу N 2-1021/2020, 04 Волоколамского городского суда Московской области от 15.06.2020 N 2-456/2020).
2. Суды признают квартиру частью жилого дома при наличии доказательств факта, что дом, в котором эта квартира расположена, не отвечает признакам многоквартирного дома, а является жилым домом блокированной застройки (см. 05 Решения Ефремовского районного суда Тульской области от 30.01.2019 по делу N 2-100/2019~М-9/2019, 06 Саратовского районного суда Саратовской области от 23.10.2019 по делу N 2-1074(1)/2019).
3. Суд может отказать в признании квартиры частью жилого дома блокированной застройки, мотивируя это следующим.
В соответствии с п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Кроме того, помещение как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), не является.
Аналогичная правовая позиция изложена в Письме Росреестра от 23.06.2021 N 13/1-00256/21 "О рассмотрении обращения": в связи с тем, что часть жилого дома не является объектом недвижимости, федеральными законами, в том числе ГК РФ, не предусмотрено, что части жилых домов подлежат государственному кадастровому учету в качестве объектов недвижимости, вещные права на них как на отдельный объект недвижимости также не могут быть зарегистрированы в ЕГРН.
Учитывая положения ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, Кассационного определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 N 14-КГ18-54 (см. во вложении к консультации 01 Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 N 14-КГ18-54 {КонсультантПлюс}), если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома) и каждой такой части соответствует земельный участок, такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.
С учетом изложенного действующим законодательством предусмотрена возможность выделения автономного блока, а не части жилого дома. Поэтому нужно заявлять исковые требования не о признании квартиры частью жилого дома блокированной застройки, а о признании домовладения, в котором находятся жилые помещения (квартиры), блокированным домом с определением за каждым собственником отдельного автономного блока (см. во вложении к консультации 02 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 N 88-2059/2020).
Порядок признания квартиры (или иного помещения) в доме блокированной застройки установлен законом. Так, ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу данного Закона (с 01.03.2022) признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока, указанного в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу данного Закона документы, которые удостоверяют право на указанный блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Кроме того, данной статьей урегулированы вопросы переоформления документов, когда в ЕГРН внесены сведения о блоках в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие блоки, а также если жилой дом блокированной застройки расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме.
4. Суды отказывают в признании квартиры частью жилого дома, ссылаясь на прямой запрет на постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещения в жилом доме, установленный п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53346/2018; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 04.12.2018 по делу N 33-21190/2018)
Судебная практика:
03 Решение Пушкинского городского суда Московской области от 16.06.2020 по делу N 2-1021/2020;
04 Решение Волоколамского городского суда Московской области от 15.06.2020 N 2-456/2020;
05 Решение Ефремовского районного суда Тульской области от 30.01.2019 по делу N 2-100/2019~М-9/2019;
06 Решение Саратовского районного суда Саратовской области от 23.10.2019 по делу N 2-1074(1)/2019
