Между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор купли продажи дома с определенным сроком заключения основного договора. В указанный срок стороны не вышли на подписание основного договора купли-продажи по вине продавца. Может ли покупатель обратиться в суд с взысканием ущерба/убытков, на основании того, что за время ожидания заключения договора купли-продажи на указанный дом, другая недвижимость подорожала и соответственно они не смогут купить равнозначное жилье? Есть ли подобная судебная практика?

Ответ: Если продавец уклоняется от заключения основного договора, покупатель вправе взыскать понесенные по вине продавца убытки.

Обоснование: Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, которые изложены в таком предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Стороны предварительного договора обязаны заключить основной договор в срок, который был указан в предварительном договоре, а если такой срок не был указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости порождает обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон какие-либо иные обязательства, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 11-КГ19-3).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Кроме того сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 5 ст. 429 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В суде необходимо доказать все нужные для взыскания убытков условия, в частности размер убытков и их связь с уклонением контрагента от договора (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).