Заключен договор безвозмездного пользования зданием между физическим лицом (Ссудодатель) и индивидуальным предпринимателем (Ссудополучатель) сроком на 5 лет. Согласно договора безвозмездного пользования, в том числе: - Ссудополучатель имеет право сдавать данное помещение в аренду, без письменного согласия собственника. Между Ссудополучателем и Банком планируется к заключению договор аренды сроком на 3 года. При этом с согласия Ссудополучателя и Ссудодателя в здании будет произведена перепланировка за счет средств Банка, которую в последствии согласно условиям договора аренды, Ссудополучатель обязуется узаконить (внести соответствующие сведения в ЕГРН). 1. Будет ли зарегистрирован такой договор аренды, если на стороне Арендодателя не собственник, а Ссудополучатель? 2. Если, да, то для проведения перепланировки нужно ли согласие Собственника и в каком виде – нотариальное?

Ответ:

1. Если договором ссуды такое право предоставлено, а нормы права запрета не содержат, такой договор аренды подлежит регистрации.

2. Да, согласие собственника необходимо получить, так как договором ссуды данный вопрос не регламентирован и возможны риски, если такое согласие не получить. Нотариально согласие оформлять не нужно, достаточно простой письменной формы (установленного образца не имеется).

Обоснование:

1. Основные права ссудополучателя:

• приобрести право собственности на отделимые улучшения вещи, которые произвел ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ);
• требовать от ссудодателя возместить реальный ущерб, если он не передал вещь (ст. 692 ГК РФ);
• требовать от ссудодателя предоставить все принадлежности вещи и относящиеся к ней документы, если иное не предусмотрено договором. Ссудополучатель вправе это сделать, если без них не может использовать вещь по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает для него ценность (п. 2 ст. 691 ГК РФ). Например, он может потребовать регистрационные документы на автомобиль, так как они необходимы для его эксплуатации;
• требовать от ссудодателя устранить недостатки вещи либо возместить расходы на их устранение, или возместить реальный ущерб, если ссудополучатель просит расторгнуть договор. Это возможно, если ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности не оговорил недостатки при заключении договора, они не были известны ссудополучателю заранее и их нельзя было обнаружить во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или ее передаче (п. п. 1, 3 ст. 693 ГК РФ);
• сдать вещь в аренду с согласия ссудодателя (см. Позицию АС округов);
• застраховать вещь в свою пользу (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75);
• отказаться от договора или требовать его расторжения в определенных случаях;
• требовать от ссудодателя возместить стоимость неотделимых улучшений вещи, которые произведены с его согласия, а также без согласия, если это предусмотрено законом (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан. Вместе с тем глава 36 Гражданского кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.

В отсутствие такого запрета и с учетом того, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08).

2. Реконструкция и перепланировка помещения без разрешительной документации и (или) без согласия арендодателя как существенное нарушение условий договора.

Реконструкция и перепланировка помещения арендатором без получения разрешительной документации не является существенным нарушением условий договора, если помещение требовало капитального ремонта, а в результате проведенной реконструкции было улучшено и при этом не было причинено значительного ущерба имуществу арендодателя и его законным интересам (Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011).

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя является существенным нарушением договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу N А56-70302/2014).

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя не является существенным нарушением, если не ухудшены качество, надежность и безопасность здания (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 N Ф04-3353/2016 по делу N А03-21693/2015).

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 689 "Договор безвозмездного пользования" ГК РФ.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора.

Готовое решение: Договор аренды нежилого помещения: что обязательно проверить арендатору (КонсультантПлюс, 2024).

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08 по делу N А48-1314/07-10.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-79652/2014.