Ответ: Устранить недостатки объекта долевого строительства застройщика обяжут с большей долей вероятности, если Участник долевого строительства докажет:
- наличие договора участия в долевом строительстве
- наличие в объекте долевого строительства недостатков, ухудшающих его качество по сравнению с договором или иными обязательными требованиями (результатами экспертизы, актом обследования и т.д.)
- обнаружение недостатков в течение гарантийного срока
- факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка
Обоснование: Гарантия застройщика касается качества объекта, которое должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок - существенное условие договора участия в долевом строительстве, а условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожно (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 1, 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Гарантия застройщика распространяется (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
- на объект долевого строительства. Она указывается в договоре и не может быть менее 5 лет. Этот срок отсчитывается со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;
- технологическое и инженерное оборудование, которое входит в состав объекта долевого строительства. В этом случае гарантийный срок также должен быть предусмотрен договором и составлять не менее 3 лет. Он отсчитывается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.
В отношении чистовой отделки (если застройщик обязался ее выполнить) гарантийный срок отдельно законом не установлен. Поскольку отделка является неотъемлемой частью объекта долевого строительства, полагаем, что на нее распространяется срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, то есть минимум 5 лет.
В судебной практике встречается позиция, когда суд посчитал применимой указанную норму, несмотря на указание в договоре более короткого гарантийного срока на внутренние отделочные работы (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции N 88-1237/2021, 88-30033/2020).
Требования к застройщику можно предъявить, если он построил объект с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, ухудшивших качество, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для согласованного использования (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
В таких случаях дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить свои расходы на устранение недостатков.
В некоторых случаях дольщик-гражданин вправе предъявить еще и требования по законодательству о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). В Законе об участии в долевом строительстве указано, что требования по качеству можно предъявить, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Однако в судебной практике встречается позиция, когда отказ удовлетворить эти требования за пределами гарантии признавался неправомерным. Например, Верховный Суд РФ в одном из дел указал, что нужно учитывать нормы Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. Если недостатки обнаружены после истечения гарантии, то предполагается, что продавец за них не отвечает, если не доказано обратное. При этом суд не исключил возможность удовлетворения требований по истечении гарантийного срока (Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5)). Также встречается позиция, когда суд признает неверным вывод о том, что истечение гарантийного срока освобождает застройщика от ответственности за недостатки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2021 N Ф04-6438/2021).
Если дольщиком является потребитель, то суд может применить десятилетний срок предъявления требований, который установлен п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.07.2019 N Ф01-2782/2019).
Устранить недостатки объекта долевого строительства обяжут с большей долей вероятности, если Участник долевого строительства докажет (см. Перспективы и риски арбитражного спора: Участие в долевом строительстве: Участник долевого строительства хочет обязать Застройщика безвозмездно устранить недостатки в объекте долевого строительства):
- наличие договора участия в долевом строительстве
- наличие в объекте долевого строительства недостатков, ухудшающих его качество по сравнению с договором или иными обязательными требованиями (результатами экспертизы, актом обследования и т.д.)
- обнаружение недостатков в течение гарантийного срока
- факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка, установленного законом или договором (квитанциями Почты России с описью вложения и т.п.)
Судебная практика в пользу Участника долевого строительства прилагается (см. раздел судебная практика).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Готовое решение: Какие гарантийные обязательства несет застройщик по договору участия в долевом строительстве (КонсультантПлюс, 2024)
Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.05.2022 N Ф04-1500/2022 по делу N А81-3707/2021
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.05.2021 N Ф02-1157/2021 по делу N А58-11522/2019
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.05.2020 N Ф09-2129/20 по делу N А07-31826/2018
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.10.2018 N Ф10-4155/2018 по делу N А09-11595/2015
