Ответ: Исходя из анализа судебной практики, допустима сдача в аренду жилого дома своей компании учредителем и директором в одном лице. В судебном акте речь идет о самозанятом, но обстоятельства дела- наша ситуация, следовательно, законодательно данная «схема» не запрещена - Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.01.2024 N Ф07-22403/2023 по делу N А56-32587/2023.

Даже, если собственники обратятся в ОМСУ с требованием провести контроль, практика в нашу пользу - Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 08.02.2017 по делу N 33а-1296/2017. Следовательно, оформляем договор аренды и используем ИЖС под коммерческую деятельность.

Обоснование: Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц. В ЕГРЮЛ должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица, а также сведения о принятом юридическим лицом решении об изменении своего места нахождения (п. п. 2, 3 ст. 54 ГК РФ, пп. "в" и "в.2" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Статьями 671, 678 ГК РФ установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, если организация намеревается организовать офис в жилом помещении, где она зарегистрирована, это жилое помещение следует перевести в статус нежилого. Однако перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

В то же время, если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, государственная регистрация юридического лица по адресу места жительства учредителя возможна с учетом того, что по адресу (месту нахождения) юридического лица должна осуществляться связь с юридическим лицом (Письмо ФНС России от 23.09.2011 N ПА-21-6/293).

Следует иметь в виду, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

При этом гражданин вправе использовать свое жилое помещение для предпринимательской деятельности только в том случае, когда он ведет такую деятельность в единственном лице (как индивидуальный предприниматель) без организации офиса в жилом помещении. Организация офиса в жилом помещении приведет к тому, что помещение не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и статус помещения должен быть изменен путем перевода такого помещения в нежилое.

Исходя из приведенных норм, единственный учредитель (генеральный директор) организации как собственник жилого помещения, где он проживает на законных основаниях, вправе использовать это помещение для осуществления организацией предпринимательской деятельности только после перевода такого помещения в статус нежилого.

Учитывая, что учредитель организации как физическое лицо и организация являются разными участниками гражданских правоотношений, очевидно, что необходимо оформление их отношений по предоставлению помещения для размещения офиса организации посредством, например, заключения договора аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Также помещение может быть предоставлено по другим основаниям, в частности по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.01.2024 N Ф07-22403/2023 по делу N А56-32587/2023.

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 по делу N 88-17106/2020.

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту