Ответ: При заключении такого договора с заемщиком-гражданином, который берет заем не для предпринимательских целей, учитывайте, что закон защищает его интересы как более слабой стороны. Поэтому вы не можете, например, установить для него ростовщические проценты - суд, скорее всего, их уменьшит. Обратите внимание, что из-за низкого процента по займу у вас как налогового агента может появиться обязанность исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ за заемщика. (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04.04.2023 по делу N 88-7835/2023, 2-280/2020

Вы не можете выдавать потребительские займы на постоянной основе, если у вас нет права предоставлять их по законодательству о потребительском кредите (займе). Иначе вашу организацию могут привлечь к административной ответственности, а руководителя при определенных обстоятельствах - к уголовной ответственности.

Стороны вправе договориться о залоге недвижимости, которую залогодатель приобретет в будущем. Закон об ипотеке этого не запрещает, а Гражданский кодекс РФ допускает договор залога подобного имущества (п. 4 ст. 334, п. 2 ст. 336 ГК РФ).

Обоснование:

Как описать будущую недвижимость в договоре залога.

Описать ее нужно как можно подробнее, иначе предмет договора не будет согласован, а сам договор по общему правилу не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Индивидуализировать будущую недвижимость в договоре можно путем указания сведений, с помощью которых недвижимость, подлежащую передаче в залог, можно установить на момент заключения договора (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23). Укажите в договоре, например, следующие сведения:

  • наименование и адрес будущей недвижимости. Если его еще не присвоили, можно описать местоположение объекта. Например, приведите кадастровый номер земельного участка, на котором строится здание, или строительный адрес здания. Если на этом участке будет более одного объекта, укажите местоположение вашего здания на схеме;
  • площадь объекта, а если она не известна точно, можно указать ее ориентировочно;
  • площадь застройки здания или сооружения;
  • планируемое количество этажей и помещений в здании.
Пример условия
Залогодатель обязуется передать залогодержателю в залог нежилое трехэтажное здание, которое залогодатель достроит в будущем. Здание будет соответствовать следующим характеристикам:
1) ориентировочная площадь: 800 кв. м;
2) количество помещений в здании: 20;
3) площадь застройки: 270 кв. м;
4) местоположение: земельный участок общей площадью 5 000 кв. м, кадастровый номер 76:23:085610:9, адрес: г. Ярославль, 1-й Магистральный тупик, уч. 7.

Необходимые для регистрации обременения данные, которые позволяют окончательно идентифицировать вещь, указываются в заявлении о госрегистрации ипотеки (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).

Как описать будущую недвижимость, если она зарегистрирована как объект незавершенного строительства
В этом случае в залог передается не будущий объект недвижимости, а существующий, хоть и недостроенный. Следовательно, описать его нужно, как и любой другой существующий объект: указать наименование, место нахождения и достаточное для идентификации описание (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке).
Рекомендуем заказать в отношении него выписку из ЕГРН и переписать из нее кадастровый номер, адрес, площадь, степень готовности и другие характеристики объекта.
Обратите внимание: если после установления ипотеки объект достроят, залог сохранится и этот объект будет считаться заложенным уже в готовом виде (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ, п. 1 Обзора, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Какие обязанности залогодателя, связанные со строительством, можно предусмотреть в договоре.

Это может быть:

  • заверение залогодателя о соблюдении обязательных требований при строительстве объекта. Если требования будут нарушены, у возведенного объекта могут быть признаки самовольной постройки, залогодатель не приобретет на нее право собственности и не вправе будет совершать с ней сделки (п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ). Это значит, что такой объект не введут в эксплуатацию и вы не сможете зарегистрировать обременение на него.

За дачу недостоверных заверений можно предусмотреть неустойку. По умолчанию за это можно взыскать убытки, но их еще придется доказать, а в случае с неустойкой это делать не нужно - достаточно доказать сам факт недостоверности заверения (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);

Пример условия
Залогодатель дает залогодержателю заверение о том, что здание возводится с соблюдением градостроительных и иных обязательных требований и что нет оснований для признания его самовольной постройкой.
Данное заверение имеет для залогодержателя существенное значение. Если оно окажется недостоверным, залогодержатель может потребовать уплаты штрафа в размере 400 000 (четыреста тысяч) руб.
  • право залогодержателя контролировать ход работ, если предмет ипотеки еще строится. Благодаря этому условию залогодержатель сможет вовремя узнать об отклонениях от графика и других обстоятельствах, которые могут помешать вовремя сдать объект. Рекомендуем определить форму и порядок контроля. Так, вы можете закрепить право залогодержателя запрашивать у залогодателя сведения и документы, которые касаются строительства, или непосредственно осматривать строящийся объект.
Пример условия
Залогодержатель вправе контролировать ход строительства заложенного по настоящему договору объекта. В частности, он вправе:
- запрашивать сведения и документы, подтверждающие соблюдение плана-графика строительства. Залогодатель обязан предоставлять эти сведения и документы в течение пяти рабочих дней после получения запросов;
- непосредственно осматривать строящийся объект. При этом залогодержатель обязан известить залогодателя о проведении осмотра за три рабочих дня. Стороны назначают лиц, ответственных за такой контроль, и выдают им доверенности на его осуществление, о чем уведомляют друг друга в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора.

К чему можно обязать залогодателя после создания или приобретения недвижимости.

Закон не запрещает подать сразу два заявления - о регистрации права собственности и о регистрации ипотеки. В этом случае ипотека будет зарегистрирована после внесения записи о праве собственности залогодателя (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). И залогодатель не сможет продать или заложить имущество в период после регистрации права собственности до регистрации ипотеки.

Если вы не договорились об одновременной подаче заявлений, можно включить в договор следующие обязанности залогодателя, а также неустойку за их неисполнение:

  • зарегистрировать его право собственности на предмет ипотеки в течение определенного срока;
Пример условия
Залогодатель обязуется обеспечить государственную регистрацию права собственности на здание в течение 20 рабочих дней с момента ввода его в эксплуатацию.
Если залогодатель не обеспечил регистрацию в этот срок, залогодержатель вправе потребовать уплатить пени в размере 0,1% от суммы обеспечиваемого обязательства за каждый день просрочки.
  • письменно уведомить залогодержателя о регистрации права собственности;
Пример условия
Залогодатель обязан письменно уведомить залогодержателя о регистрации права залогодателя на объект в течение семи рабочих дней после нее.
За нарушение этого обязательства залогодержатель вправе потребовать от залогодателя уплаты пеней в размере 0,1% от суммы обеспечиваемого обязательства за каждый день просрочки.
  • подать заявление на регистрацию ипотеки. Как правило, это заявление подают обе стороны одновременно (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке). Если вещь уже в собственности залогодателя, но он уклоняется от регистрации ипотеки, вы можете понудить его к этому через суд. Такой вывод можно сделать из п. 2 ст. 165 ГК РФ;
Пример условия
Залогодатель обязан в течение 10 рабочих дней после регистрации своего права собственности на здание подать вместе с залогодержателем заявление на регистрацию ипотеки с необходимыми приложениями.
За нарушение этого обязательства залогодержатель вправе потребовать от залогодателя уплаты пеней в размере 0,1% от суммы обеспечиваемого обязательства за каждый день просрочки.
  • до регистрации ипотеки не продавать и не обременять объект без согласия залогодержателя. Дело в том, что ипотека возникает только с момента ее регистрации (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Если залогодатель до этого зарегистрирует право собственности и продаст объект либо, например, заложит другому лицу, залогодержатель может остаться без обеспечения или потерять старшинство в ряду других залогодержателей.

За нарушение указанных обязанностей можно, в частности, предусмотреть право залогодержателя требовать возмещения убытков, уплаты неустойки.

Пример условия
Залогодатель обязуется до регистрации ипотеки без письменного согласия залогодержателя:
1) не продавать объект третьему лицу;
2) не обременять объект правами иных кредиторов.
В случае нарушения какой-либо из этих обязанностей залогодержатель вправе потребовать уплатить неустойку в размере 400 000 (четыреста тысяч) руб.

Как оформить договор займа с заемщиком-гражданином и передачу денег по нему.

Заключите договор в письменной форме (п. 1 ст. 808 ГК РФ). Если этого не сделать, вы не сможете сослаться в подтверждение займа и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). И тогда доказывать, что договор заключен, вам придется с помощью других документов. Например, это могут быть документы о передаче денег (п. 2 ст. 808 ГК РФ).

Документы о передаче займа вам нужно оформить в любом случае, иначе заемщик может оспорить заем по безденежности (п. 1 ст. 812 ГК РФ). Оформление передачи денег зависит от того, передаете вы их наличными или в безналичном порядке.

Какой размер процентов установить в договоре с заемщиком-гражданином.

Вы можете указать любой размер процентов, в том числе с использованием переменных величин (п. 2 ст. 809 ГК РФ).

Но если проценты будут в два и более раза превышать обычно взимаемые в подобных случаях с заемщика-гражданина, суд может уменьшить их размер, посчитав проценты ростовщическими, т.е. чрезмерно обременительными для заемщика. Это не распространяется на заимодавцев, которые ведут профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов (п. 5 ст. 809 ГК РФ).

Если вы предоставите заем без процентов или под низкий процент, то по общему правилу должны будете как налоговый агент рассчитать, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 212, п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ).

Такая экономия возникает, если вы установите ставку:

  • по рублевому займу - меньше 2/3 ставки ключевой ставки Банка России (пп. 1 п. 2 ст. 212 НК РФ, Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У);
  • по займу в валюте - меньше 9% (пп. 2 п. 2 ст. 212 НК РФ).

Обратите внимание, что, если ключевая ставка Банка России повышается, налоговая обязанность может возникнуть, даже если раньше ее не было. Это произойдет, когда в новых условиях процент по займу станет меньше 2/3 этой ставки. Тогда в конце месяца, в котором это случилось, вы будете обязаны рассчитать материальную выгоду заемщика (пп. 7 п. 1 ст. 223 НК РФ).

Рекомендуем предупредить заемщика об этом заранее, чтобы потом не было споров и недоразумений.

Какой минимальный процент можно установить по договору займа с сотрудником
Закон не устанавливает минимальную процентную ставку по договору займа, заключаемому с сотрудником. Соответственно, стороны могут согласовать ее по своему усмотрению и не ограничены каким-либо минимальным пределом при этом. Процентная ставка, в частности, может быть и нулевой (беспроцентный заем) (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 809 ГК РФ).
Но учитывайте, что когда заем выдается без процентов или под низкий процент заемщику-гражданину, в том числе сотруднику, у него может возникнуть материальная выгода, с которой вам как налоговому агенту потребуется рассчитать, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ.

Какие платежи нельзя требовать с заемщика-гражданина.

Вы не можете взимать с заемщика-гражданина комиссию за обслуживание займа, условие о ней нельзя включать в договор (Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2013 N 51-КГ13-3).

Также не рекомендуем включать в договор условие о комиссии за выдачу займа, за досрочный возврат. Такие условия суд может посчитать ущемляющими заемщика-потребителя, если придет к выводу, что заимодавец оказал финансовую услугу. Данная услуга относится к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Можно ли лишить заемщика-гражданина права на отказ от получения займа.

Нет, вы не можете лишить этого права заемщика-гражданина. Он вправе отказаться получать заем полностью или частично, если предупредит вас об этом. Предусмотреть иное в договоре нельзя (п. 3 ст. 807 ГК РФ).

Может ли заемщик-гражданин вернуть деньги досрочно.

Заемщик, который взял деньги не в предпринимательских целях, вправе вернуть заем досрочно. Сделать это он может полностью или частично без вашего согласия. Единственное требование для заемщика - он должен заранее уведомить вас о досрочном возврате. Заранее - это значит не менее чем за 30 дней до дня возврата. В договоре можно указать только более короткий срок для такого уведомления, лишить заемщика права досрочно вернуть заем нельзя (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Беспроцентный заем заемщик также может вернуть досрочно полностью или частично, однако иное можно предусмотреть в договоре, требование уведомлять о возврате не установлено (п. 2 ст. 810 ГК РФ).

Кто может заниматься профессиональной деятельностью по выдаче потребительских займов.

Если ваша организация выдает денежные займы потребителям, это уже является признаком профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов. Исключением являются займы своим работникам, физлицам - учредителям (участникам) или аффилированным лицам и займы, которые брокер предоставляет клиенту для совершения сделок купли-продажи ценных бумаг (п. 5 ч. 1 ст. 3 Закона о потребительском кредите).

Вести такую деятельность могут только подконтрольные Банку России организации - профессиональные кредиторы: кредитные и некредитные финансовые организации на основании специальных законов (ст. 4 Закона о потребительском кредите). К некредитным финансовым организациям, в частности, относятся микрофинансовые организации, ломбарды, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы. При заключении договоров с потребителями они должны соблюдать специальные требования, установленные Законом о потребительском кредите и другими законами, например Законом о микрофинансовых организациях.

Данные организации вправе выдавать займы за счет поступивших в их кассы наличных денег (полученных, например, по договору займа), если соблюдаются следующие условия:

  • микрофинансовая организация, ломбард может расходовать на эту цель по одному договору не более 50 тыс. руб. В течение одного дня можно выдать из кассы не более 1 млн руб. в расчете на микрофинансовую организацию (ее обособленное подразделение), ломбард (его обособленное подразделение) (п. 1 Указания Банка России от 09.12.2019 N 5348-У);
  • кредитный потребительский кооператив и сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив вправе расходовать на эту цель по одному договору не более 100 тыс. руб. В течение одного дня можно выдать не более 2 млн руб. в расчете на кооператив (его обособленное подразделение) (п. 1 Указания Банка России от 09.12.2019 N 5348-У).

Если ваша организация не имеет право в соответствии с законодательством о потребительском кредите (займе) предоставлять займы (в том числе те, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой), ей нельзя заниматься указанной деятельностью. Иначе ее могут оштрафовать или приостановить деятельность по ст. 14.56 КоАП РФ. Руководителя организации могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 171.5 УК РФ, если он ранее подвергнут административной ответственности по ч. 2 ст. 14.56 КоАП РФ и сумма выданных потребительских кредитов (займов) превышает 3 млн 500 тыс. руб.

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:

Готовое решение: Что нужно знать кредитору о договоре залога будущей недвижимости (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс};

Готовое решение: Что учесть при заключении договора денежного займа между заимодавцем-юрлицом и заемщиком-физлицом (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}.

Судебная практика:

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.03.2024 N 88-5672/2024 {КонсультантПлюс};

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" {КонсультантПлюс}(п. 4 );

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 N 48-КГ20-28-К7 {КонсультантПлюс}

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке> {КонсультантПлюс};

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04.04.2023 по делу N 88-7835/2023, 2-280/2020 {КонсультантПлюс}

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту