Ответ: Возложить на УК обязанность по выставлению счетов и актов непосредственно на арендатора возложена быть не может. Ссылка на то, что такая обязанность вытекает из договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора, а управляющая организация будет требовать оплаты именно от собственника, а не от арендатора.

Имеется практика, при которой между УО и арендатором по согласованию с собственником помещения заключается договор по внесению арендатором в УО оплаты всех коммунальных и эксплуатационных услуг., оформляемый в свободной форме.

Обоснование: Отношения по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов - это отношения между собственником и управляющей компанией. В то же время у собственника есть отношения с арендатором, но они закреплены договором аренды, а не договором с управляющей компанией либо с участием такой компании.

Отсюда следует вывод, что если есть задолженность по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, то управляющая компания будет требовать оплаты именно от собственника, а не от арендатора. Управляющая компания не обязана выяснять, кто является арендатором помещения собственника, поскольку собственник - это то лицо, которое несет полную ответственность за нежилое помещение.

В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих сторон только в определенных случаях. При этом в законодательстве нет норм, которые бы влекли возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем, ресурсоснабжающей организацией).

Предусмотренная в ГК РФ (ст. 616) обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В силу вышеназванных норм гражданского законодательства, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11, именно собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.

Данная позиция соответствует также позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 N 310-ЭС17-6583, определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2016 N 308-ЭС16-16119 и отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26.06.2015, Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2021 N 308-ЭС21-1900 по делу N А32-22290/2019).

Прежде всего отметим, что по закону именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому именно на собственника помещения возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией.

Так, в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал следующее: "Непосредственно на арендатора данного имущества обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могли. Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось".
На этом основании суды признают договоры управления многоквартирным домом, заключенные управляющими организациями с арендаторами нежилых помещений, не соответствующими закону и не порождающими поэтому правовых последствий, в связи с чем отказывают в удовлетворении исков к арендаторам о взыскании платы по таким договорам.

Соответственно, на арендатора нежилого помещения в Бизнес-центре не может быть возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией и оплате ей услуг по содержанию и ремонту данного имущества. Арендатор несет обязанность лишь перед арендодателем по возмещению собственнику помещения соответствующих расходов, если это предусмотрено договором аренды. В частности, арендатор может вносить плату непосредственно управляющей организации за собственника помещения в порядке ст. 313 ГК РФ, если это предусмотрено договором аренды

Рассматриваемая позиция нередко находит подтверждение в судебной практике. Так, в Определении ВС РФ от 11.11.2015 выражена подобная позиция. Еще ранее в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009 суд выразил мнение, согласно которому собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Аналогичного мнения придерживался суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011 со ссылкой на указанное выше Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011. Аналогичные доводы можно встретить и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013. Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях:

  • постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 марта 2020 г. N Ф03-245/20 по делу N А73-14112/2019{КонсультантПлюс}};
  • постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2019 г. N Ф09-4980/19 по делу N А50-33144/2018{КонсультантПлюс}};
  • постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2019 г. N Ф10-2481/19 по делу N А08-15177/2017{КонсультантПлюс}};
  • определение Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2018 г. N Ф08-1517/18 по делу N А53-20488/2017{КонсультантПлюс}}

Поэтому заключенный договор управления МКД с арендатором может быть признан ничтожным. Имеется практика, при которой с учетом положений ч. 1 ст. 421 ГК, между УО и арендатором по согласованию с собственником помещения заключается договор по внесению арендатором в УО платежей за ЖКУ, оформляемый в свободной форме. При этом договор управления, заключенный с собственником нежилого помещения не расторгается, поскольку наличие такого договора прямо предусмотрено ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ.

Из чего можно заключить, что к сожалению, возложить на УК обязанность по выставлению счетов и актов непосредственно на арендатора возложена быть не может. Ссылка на то, что такая обязанность вытекает из договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора, а управляющая организация будет требовать оплаты именно от собственника, а не от арендатора.

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:

Готовое решение: Как арендатору уплачивать коммунальные платежи и нести иные эксплуатационные расходы по договору аренды помещения (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Судебная практика: постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 марта 2020 г. N Ф03-245/20 по делу N А73-14112/2019{КонсультантПлюс}};
 постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2019 г. N Ф09-4980/19 по делу N А50-33144/2018{КонсультантПлюс}};
 постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2019 г. N Ф10-2481/19 по делу N А08-15177/2017{КонсультантПлюс}};
определение Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2018 г. N Ф08-1517/18 по делу N А53-20488/2017{КонсультантПлюс}}

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту