Ответ: Дело в том, что право аренды на основании п. 1 ст. 382 ГК РФ уступить нельзя. Это объясняется тем, что права арендатора не могут перейти другому лицу без сопутствующих обязанностей, которые связаны с пользованием, содержанием, возвратом арендованного имущества.

Обоснование:

Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды.

Право аренды на основании п. 1 ст. 382 ГК РФ уступить нельзя. Это объясняется тем, что права арендатора не могут перейти другому лицу без сопутствующих обязанностей, которые связаны с пользованием, содержанием, возвратом арендованного имущества.

По общему правилу вы можете передать право аренды с согласия арендодателя лишь иными способами, прямо предусмотренными для этого законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В частности, вправе передать вместе с обязанностями - по договору перенайма, когда совершается сделка по передаче договора и происходит замена арендатора в договоре. К такой сделке применяются правила не только об уступке требования, но и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

Денежные требования к арендодателю можно передать. Например, это может быть требование о возврате неосновательного обогащения, которое возникло на стороне арендодателя. Таковым может быть требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, которые вы произвели за свой счет и с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

В каких случаях можно заменить арендатора.

Нет одного закона, где приводится исчерпывающий перечень случаев, в которых меняется арендатор. Какие-то случаи можно найти в Гражданском кодексе РФ, какие-то - в иных нормативных правовых актах. В частности, если стороны хотят, чтобы арендатор сменился, то в зависимости от ситуации им могут быть доступны следующие варианты:

  • субаренда. При субаренде меняется фактический пользователь имущества, но статус арендатора сохраняется у прежнего лица и оно по-прежнему будет отвечать перед арендодателем. В некоторых случаях субаренда может быть запрещена законом. Например, по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ);
  • перенаем - передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако учтите, что в некоторых случаях перенаем запрещен. Например, нельзя передать права и обязанности арендатора по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Также для перенайма не действует правило о том, что перед арендодателем отвечает прежний арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, в отличие от субаренды, при перенайме прежний арендатор прекращает отношения с арендодателем;
  • судебный перевод прав и обязанностей арендатора. Этот вариант доступен только тому, кто ранее был арендатором и чье преимущественное право на перезаключение договора аренды было нарушено (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:

Готовое решение: Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс};

Готовое решение: В каком порядке происходит смена арендатора (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" {КонсультантПлюс};

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" {КонсультантПлюс}

 

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту