Ответ: Если ребенок является собственником продаваемой квартиры, необходимо разрешение органа опеки и попечительства.  Для получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, направленной на отчуждение имущества несовершеннолетнего, родителям необходимо обратиться с письменным заявлением в территориальное отделение органов опеки и попечительства о намерении совершить такую сделку и просьбой выдать соответствующее разрешение.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию паспорта родителей ребенка, либо лиц их замещающих;
  • копию свидетельства о рождения ребенка;
  • копию свидетельства о заключении брака (или его расторжении);
  • документы на имеющееся жилое помещение: копию свидетельства о праве собственности, копию технического паспорта, справку БТИ о стоимости помещения, справку Единого расчетного центра о задолженности (либо отсутствии задолженности) по оплате жилья и коммунальных услуг;
  • документы на приобретаемое жилое помещение;
  • заявление о согласии отчуждения имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и копию его паспорта;
  • справку о месте регистрации несовершеннолетнего.

Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.

Обоснование: Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями ГК РФ, регулирующими дееспособность малолетних и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 60 СК РФ).

Первоочередной задачей законных представителей несовершеннолетнего, имеющих намерение совершить сделку, влекущую уменьшение имущества последнего, является получение в обязательном порядке предварительного разрешения органа опеки и попечительства на ее совершение в связи с особой правовой защитой имущественных прав и интересов ребенка со стороны государства, которое имеет своей целью увеличение, улучшение и сохранение его имущества.

Сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, в частности отчуждению такого имущества (доли имущества), имеют определенные особенности в связи с тем, что дееспособность несовершеннолетних ограничена (ст. ст. 26, 28 ГК РФ). За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени по общему правилу могут только их родители, усыновители или опекуны (далее также - законные представители).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей).

При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка (продажу, обмен, дарение или любую другую сделку, влекущую уменьшение имущества несовершеннолетнего или отказ от принадлежащих ему прав) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Органы опеки и попечительства проверяют, соответствует ли сделка по отчуждению объекта недвижимости интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее (Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).

Совершенная без такого разрешения сделка, направленная на распоряжение имуществом несовершеннолетнего, может быть признана недействительной (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ). Сделка по отчуждению недвижимого имущества (в том числе доли недвижимого имущества), принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Заявление об отчуждении (распоряжении) имущества несовершеннолетнего должно подаваться, как правило, двумя родителями при наличии такой возможности. Необходимо отметить, что нотариус не может быть уверен в том, что при получении согласия от двух законных представителей несовершеннолетнего на совершение рассматриваемой сделки органом опеки и попечительства в полном объеме и надлежащим образом проверена их дееспособность, поскольку ни Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), ни Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ни Административные регламенты не содержат такого полномочия органа опеки и попечительства, как проверка дееспособности обратившихся к ним лиц. В объем полномочий специалиста, уполномоченного на прием заявлений и документов, входят установление личности заявителя и проверка документов, удостоверяющих личность.

Документами, являющимися основанием выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения, являются заявление, поданное родителями ребенка, чья собственность является предметом последующей сделки, а также иные документы, предусмотренные Административными регламентами органов опеки и попечительства соответствующего субъекта и муниципального образования Российской Федерации. Таким образом, каждый орган опеки и попечительства, руководствуясь собственным Административным регламентом, предъявляет свои определенные требования к документам, которые необходимо представить законным представителям несовершеннолетнего для получения разрешения на совершение конкретной сделки.

Таким образом, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо собрать необходимые документы. Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:

  • заявление;
  • паспорт законного представителя;
  • свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
  • документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
  • документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
  • единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
  • заявление о согласии отчуждения имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и копию его паспорта;
  • справку о месте регистрации несовершеннолетнего.

Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги». Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.

Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.

При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:  Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний? ("Электронный журнал "Азбука права", 2024)

{Статья: Согласие законных представителей несовершеннолетнего на совершение сделок с его имуществом. Спорные моменты (Пряженникова К.В.) ("Нотариус", 2019, N 5) {КонсультантПлюс}}

Демо-доступ

Не установлен
КонсультантПлюс?


Закажите демо-доступ

Доступ предоставляется бесплатно на 2 дня

Не нашли ответ?

Не нашли ответ?


Задайте вопрос эксперту