Подскажите механизм отчуждения недвижимого имущества, стоящего на балансе и принадлежащего Акционерному обществу? АО состоит из одного акционера.

 Ответ: Необходимо понимать, каким образом будет производиться отчуждение имущества, на практике оформляется чаще всего договор купли-продажи или передача прав. В Вашем случае целесообразно оформить куплю-продажу основного средства- далее ОС (стоит на балансе) акционеру. Детального порядка действий в данной ситуации, к сожалению, не имеется. Полагаю, необходимо решение акционера о продаже ОС, решение единственного акционера об одобрении сделки (закон не запрещает принимать такие решения ему) и согласие на ее осуществление (если сделка крупная или с заинтересованностью), акт приема-передачи ОС, выписка из ЕГРН, справка о балансовой стоимости.

Обоснование: Отчуждение имущества - это правильно оформленная передача одним лицом другому права собственности на вещь или иного имущественного права (например, права требования к должнику). В результате такой передачи отчуждатель утрачивает свое право.

Отчуждение недвижимого имущества - это, соответственно, правильно оформленная передача одним лицом другому права собственности на объект недвижимости. Однако в этом случае есть особенность: переход права собственности нужно зарегистрировать в государственном реестре. Именно с момента внесения записи в реестр по общему правилу возникает право собственности у приобретателя недвижимости (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Отчуждением, в частности, являются продажа, мена, дарение вещи. В этих случаях у отчуждателя право собственности прекращается, а у приобретателя возникает. Внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал АО или ООО также является отчуждением. Такой вывод можно сделать из п. 1 ст. 66 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке.

А вот при передаче имущества, например, в залог, аренду или ссуду право собственности не переходит. Поэтому при заключении таких договоров отчуждения имущества нет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Таким образом, имущество акционерного общества относится к частной собственности и акционерное общество вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, включенным в его уставный капитал.

Продажа основного средства

При продаже недвижимости оформляются следующие документы, в частности:

• договор купли-продажи недвижимости, заключенный в письменной форме, в котором должна быть определена цена этого имущества. При ее отсутствии договор считается незаключенным. При этом правила определения аналогичной цены не применяются (п. 1 ст. 549, ст. 550, п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости, подписанный продавцом и покупателем. Он может быть составлен по форме ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)", утвержденной Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 (далее - форма ОС-1а), или по самостоятельно разработанной форме (п. 1 ст. 556 ГК РФ, ч. 1, 2, 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ)).

В договоре и передаточном акте должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости, в частности название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер (при его наличии), фактическая площадь объекта согласно документам и назначение, его цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, п. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ));

• счет-фактура, если сделка облагается НДС и учредитель является плательщиком НДС (п. п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169, пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 38, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• протокол решения общего собрания акционеров (участников) или протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета) АО о согласии на совершение крупной сделки или ее одобрении, если продажа недвижимости относится к таковой. Сделка будет считаться крупной, если стоимость объекта продажи составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества (ст. ст. 78, 79 Закона N 208-ФЗ);
• протокол решения общего собрания акционеров (решение единственного акционера) или протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета) АО, о согласии на заключение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (ст. ст. 81 - 84 Закона N 208-ФЗ);
• справка о балансовой стоимости активов при признании факта заинтересованности в совершении обществом сделки или признания сделки крупной. Ее форма разрабатывается организацией-продавцом самостоятельно (п. п. 1, 1 ст. 78, пп. 12 п. 2 ст. 81 Закона N 208-ФЗ, ч. 1, 2, 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ);
• уведомление о контролируемых сделках (если сделка является таковой), подаваемое каждой стороной (в электронной форме, физическим лицом может быть представлено на бумажном носителе) (ст. 105.14, п. п. 1, 2 ст. 105.16 НК РФ);
• выписка из ЕГРН, подтверждающая госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ);
• отметка в инвентарной карточке учета объекта основных средств, проставляемая на основании передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости. Карточка оформляется по форме ОС-6 "Инвентарная карточка учета объекта основных средств", утвержденной Постановлением Госкомстата России N 7 (далее - форма ОС-6), или по самостоятельно разработанной форме (ч. 1, 2, 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ);
• чек ККТ. При безналичной оплате без предъявления электронного средства платежа расчеты между организациями и индивидуальными предпринимателями освобождены от применения ККТ (абз. 26 ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2, п. 9 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" (далее - Закон N 54-ФЗ)).

Передача недвижимости считается состоявшейся на дату подписания передаточного акта, а не на дату регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:

1. Готовое решение: Какая сделка АО является крупной и как получить согласие (одобрение) на ее совершение (КонсультантПлюс, 2024).

2. Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Крупные сделки акционерного общества.

Судебная практика:

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 2416/13 по делу N А42-6788/2011.