Ответ: В соответствии с разъяснениями ФНС РФ срок исчисляется с момента внесения платежа на счет эскроу.
Обоснование: Доход от продажи недвижимого имущества не облагается НДФЛ и не декларируется, если это имущество было в собственности не менее установленного минимального срока. Данный срок составляет три или пять лет в зависимости от объекта недвижимости, оснований его приобретения и др. условий (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
При этом срок владения объектом недвижимости определяется в большинстве случаев с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указывается, в частности, в выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Вместе с тем, особые правила исчисления минимального срока владения недвижимостью установлены если продается жилое помещение, приобретенное по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства, предварительному договору купли-продажи, содержащему условия договора участия в долевом строительстве или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК, в том числе в случае, если право собственности на квартиру признано решением суда.
Минимальный срок владения такой недвижимостью исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения, в том числе если оплату за вас осуществило иное лицо. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства (Письмо Минфина России от 06.12.2021 N 03-04-07/98708 (направлено Письмом ФНС России от 17.12.2021 N БС-4-11/17781@); п. п. 7.1, 7.3 разд. 7 Приложения к Письму ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@; Информация ФНС России).
При этом, ФНС РФ разъясняет порядок определения начала такого срока указывая на следующее:
В целях освобождения дохода, полученного от продажи находящихся в собственности лица жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), исчисление минимального срока владения производится с даты полной оплаты стоимости данных объектов в соответствии с договором. .
Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от участника долевого строительства (ЖСК) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику..
Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости, то есть с даты перечисления денежных средств на счет эскроу.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)? ("Электронный журнал "Азбука права", 2024)
Ситуация: Какие льготы предусмотрены по НДФЛ? ("Электронный журнал "Азбука права", 2024)
Вопрос-ответ // ФНС России: официальный сайт, раздел "Часто задаваемые вопросы". 2022. URL: http://www.nalog.ru (дата обращения: 03.11.2022).
