Ответ: Арендатор может возмещать арендодателю расходы на коммунальные и иные эксплуатационные услуги, в том числе по электро-, водо-, теплоснабжению, уборке и охране здания, обеспечению услугами связи. Так, расходы на них могут включаться в состав арендной платы или уплачиваться отдельно.
Кроме того, арендатор может напрямую оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, если заключит с ними соответствующие договоры. Но это возможно не всегда.
Рекомендуем закрепить выбранный порядок оплаты коммунальных и иных эксплуатационных услуг в договоре аренды. Порядок может различаться для отдельных платежей.
Обоснование:
Возмещение расходов арендодателя на коммунальные и иные эксплуатационные услуги.
Если арендодатель самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг, в том числе услуг электроснабжения, с ресурсоснабжающими организациями (РСО) или региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами, он и оплачивает такие услуги. В этом случае арендатор возмещает арендодателю соответствующие расходы.
Аналогично может решаться вопрос и с иными эксплуатационными расходами. Арендодатель может самостоятельно заключить договоры на оказание таких услуг с соответствующими организациями (например, с частной охранной организацией или оператором связи).
Чтобы документально оформить порядок возмещения расходов арендодателя по оплате коммунальных и иных эксплуатационных услуг, согласуйте его в тексте договора или приложении к нему. Вы можете предусмотреть различные варианты возмещения расходов. Они могут включаться в состав арендной платы:
- в фиксированном виде;
- в виде переменной части.
Кроме того, вы можете согласовать, что расходы на коммунальные и иные эксплуатационные услуги не включаются в состав арендной платы, а уплачиваются арендодателю отдельно.
Коммунальные платежи и иные эксплуатационные расходы включены в состав арендной платы в фиксированном размере.
В таком случае стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг отдельно в договоре не выделяется, а количество потребленных арендатором услуг не рассчитывается.
По сути вы заранее фиксируете сумму коммунальных платежей и иных эксплуатационных расходов, определяя ее исходя из примерного объема потребления таких услуг. На эту сумму вы увеличиваете арендную плату. Коммунальные и иные эксплуатационные услуги оплачивает арендодатель. При этом арендатор, уплачивая арендную плату, тем самым компенсирует арендодателю и понесенные последним расходы на коммунальные и иные эксплуатационные услуги.
Рекомендуем прямо указать в договоре, что расходы на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг входят в состав арендной платы. Это позволит арендатору избежать риска оплачивать такие услуги дополнительно. Дело в том, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В расходы на содержание имущества включаются в том числе затраты на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг.
Пример формулировки условия
Ежемесячная арендная плата по договору составляет 300 000 (триста тысяч) руб. и включает стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами, телефонии), потребленных арендатором за месяц.
Почему арендодателю может быть невыгоден фиксированный размер платежей?
Данный вариант не всегда выгоден арендодателю, поскольку при росте стоимости коммунальных или иных эксплуатационных услуг ему, скорее всего, будет проблематично оперативно обеспечить соразмерное увеличение размера арендной платы. Для этого нужно, как правило, договориться с арендатором. По соглашению сторон условия о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда договором это не предусмотрено (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). А в одностороннем порядке арендодатель сможет изменить размер арендной платы, только если законом, иным правовым актом или предпринимательским договором ему предоставлена такая возможность (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При этом сделать это он сможет не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Кроме того, размер оплаты некоторых коммунальных услуг зависит от количества потребления, которое заранее трудно предусмотреть. Поэтому может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются его выплатами.
Коммунальные платежи и иные эксплуатационные расходы установлены в виде переменной части арендной платы.
В этом случае арендная плата будет состоять из постоянной (фиксированной, основной) и переменной (дополнительной) частей. Постоянная часть - плата за пользование арендованным имуществом, а переменная часть - расходы на коммунальные и иные эксплуатационные услуги, потребленные арендатором. Последние рассчитываются на основании, например, показаний индивидуальных приборов учета (в частности, расходы на холодное и горячее водоснабжение). Также такие расходы могут определяться пропорционально арендуемой площади (если в арендуемом помещении отсутствуют приборы учета или приборы учета для таких услуг неприменимы).
Вариант с выделением переменной части довольно удобен. Он позволяет обеим сторонам избежать необоснованных расходов, поскольку стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг будет меняться в зависимости от размера тарифов и (или) количества потребляемых услуг.
Пример формулировки условия
Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных и иных эксплуатационных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами, телефонии), потребленных арендатором за месяц.
Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами и оператора связи.
Оплата переменной части арендной платы производится на основании счета, выставляемого арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами и оператора связи.
Арендатор оплачивает счет в течение 5 (пяти) рабочих дней после его получения.
1.3. Коммунальные платежи и иные эксплуатационные расходы не включаются в состав арендной платы, а компенсируются арендодателю отдельно
В таких случаях, как правило, размер расходов зависит от объема фактически потребленных коммунальных и иных эксплуатационных услуг. Стороны могут ежемесячно составлять акты, в которых будет фиксироваться количество потребленных арендатором электричества, воды, тепла и иных услуг.
Рекомендуем прописать в договоре порядок расчета стоимости коммунальных и иных эксплуатационных услуг.
Если помещение, занимаемое арендатором, обеспечено отдельными приборами учета расхода коммунальных ресурсов (воды, электричества, тепловой энергии), сумма возмещения должна рассчитываться на основании показаний этих приборов.
Если в помещении нет приборов учета (или они неприменимы), размер возмещения можно определить в виде процента от общей суммы расходов арендодателя на коммунальные и иные эксплуатационные услуги пропорционально площади, занимаемой арендатором.
Рекомендуем также включить в договор условие о том, что арендодатель должен в определенный срок предоставить арендатору счета, на основании которых последний должен производить оплату.
Пример формулировки условия
Ежемесячная арендная плата составляет 200 000 (двести тысяч) руб. без учета стоимости коммунальных и иных эксплуатационных услуг.
Арендатор отдельно оплачивает арендодателю стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг, потребленных арендатором за месяц.
Указанная стоимость определяется в следующем порядке:
- расходы на электроэнергию, водоснабжение, водоотведение - согласно показаниям соответствующих приборов учета расхода коммунальных ресурсов;
- расходы на отопление - 12% от общей стоимости отопления здания согласно проценту занимаемой арендатором площади;
расходы на уборку помещений - 12% от общей стоимости услуг по уборке здания согласно проценту занимаемой арендатором площади.
Вы можете заключить отдельное соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию и определить в нем количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии. Такое соглашение не является договором энергоснабжения, а составляет часть договора аренды (п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Несмотря на то, что в указанном акте рассмотрено соглашение, касающееся электроэнергии, полагаем, что вывод суда распространяется и на другие коммунальные услуги. Это связано с тем, что нормы об энергоснабжении, как правило, применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).
Отдельное соглашение (договор) можно заключить и на предоставление арендатору услуг по обеспечению иными эксплуатационными услугами, которое будет регулировать и порядок их оплаты.
Заключение арендатором договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями.
Вы можете с согласия арендодателя заключить договор непосредственно с РСО и оплачивать коммунальные услуги им. Если арендатор заключит с РСО такие договоры, арендодатель не будет участвовать в формировании и истребовании платы за коммунальные услуги. Это практически исключает риск возникновения спора между сторонами договора аренды по поводу количества или стоимости потребленных коммунальных услуг.
Чтобы установить такой порядок оплаты коммунальных платежей, согласуйте в договоре:
- обязанность арендатора заключать договоры с РСО;
- виды коммунальных услуг, которые арендатор будет потреблять по таким договорам;
- обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги путем перечисления средств напрямую РСО.
Кроме того, в интересах арендодателя предусмотреть неустойку за неисполнение арендатором обязанности заключить договоры с РСО. Это позволит снизить риск финансовых потерь на случай, если арендатор не заключит договоры и не оплатит коммунальные услуги. Дело в том, что в отсутствие договора между арендатором и РСО, заключенного в соответствии с законом и договором аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения (ст. 210 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2015), утвержденный Президиумом ВС РФ 26.06.2015, Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2021 N 308-ЭС21-1900 по делу N А32-22290/2019). Если арендатор не заключит договор с РСО, то он должен возместить арендодателю все понесенные им убытки в связи с оплатой коммунальных услуг, потребленных арендатором с момента передачи ему помещения (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
Также арендатор может заключать с третьими лицами договоры на оказание иных эксплуатационных услуг в отношении помещения.
Пример формулировки условия
Арендатор в течение месяца с момента регистрации договора аренды обязуется заключить с ресурсоснабжающей организацией договор на снабжение арендуемого помещения электрической энергией.
Оплата потребленной электрической энергии производится арендатором в соответствии с договором, заключенным с ресурсоснабжающей организацией.
В случае нарушения срока заключения такого договора по вине арендатора он уплачивает неустойку в размере 0,1% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Если в связи с отсутствием указанного договора арендодатель понесет расходы по оплате электрической энергии, потребленной арендатором, последний обязан эти расходы возместить.
При каких условиях арендатор может заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями?
Учтите, что арендатору сложно будет заключить договор с РСО. Такой договор возможен, если это позволяет инженерно-техническое оснащение здания (помещения), например наличие у арендатора доступа к энергосетям и приборам учета потребления энергии. Дело в том, что обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является одновременное наличие у абонента (потребителя энергии) (п. 2 ст. 539 ГК РФ):
- отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования;
- возможности обеспечить учет потребления энергии.
Данные требования применяются по общему правилу к договорам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения (п. 4 ст. 539, ст. 548 ГК РФ).
Должен ли арендатор возмещать коммунальные и иные эксплуатационные расходы, если в договоре не определен порядок их оплаты?
В таком случае арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг. Это связано с тем, что их оплата относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Судебная практика:
