Ответ: Согласно нормам действующего законодательства, если Вы избрали способ управления – УК и имеется решение ОСС при наличии кворума, договор управления коттеджным поселком считается заключенным, но обязать его заключить нельзя.
Нет, УК не имеет право ограничить/запретить проезд через КПП, так как земельный участок в коттеджном поселке принадлежит собственникам жилых помещений (индивидуальных жилых домов) и считается общим имуществом. У УК не возникает обязанности по оказанию Вам услуг без заключенного договора, но установить тот или иной запрет нельзя - Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2020 по делу N 88-425/2020.
Обоснование: Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
По смыслу ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.
К такому имуществу относятся:
- объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов;
- объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с выбором способа управления МКД и деятельностью Управляющей организации: Собственник помещения хочет обязать Управляющую организацию заключить договор управления многоквартирным домом (КонсультантПлюс, 2024).
Судебная практика:
1. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2020 по делу N 88-425/2020.
2. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.01.2023 N 33-982/2023.
