Ответ: По общему правилу УК отвечает перед собственниками МКД за состояние общедомового имущества. Однако, когда речь идет о капитальном ремонте общедомового имущества, то согласно ч. 7 ст. 166 ЖК РФ {КонсультантПлюс}, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ {КонсультантПлюс}, если собственники решили, что УК будет заключать договор строительного подряда на капитальный ремонт общедомового имущества, то именно перед УК подрядчик будет отвечать за ремонт (гарантийный срок и т.д.) согласно договора строительного подряда.
Обоснование: Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).Фонд капитального ремонта образуется, в частности, за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (п. 1 ст. 2 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр; п. 3.3 ГОСТ Р 56193-2024, утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 22.05.2024 N 631-ст).
Высший исполнительный орган субъекта РФ (далее - уполномоченный орган субъекта РФ) утверждает региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, которая включает, в частности (ч. 1 - 3 ст. 168 ЖК РФ):
- перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, а также домов, расположенных на территориях населенных пунктов, признанных закрывающимися);
- перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
- плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
- очередность проведения капитального ремонта.
Очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы могут быть оспорены (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П). Кроме того, органы государственной власти субъекта РФ утверждают краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года. Порядок подготовки и утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ (ч. 7, 7.2 ст. 168 ЖК РФ).
Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений, которые могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете либо на счете регионального оператора, создаваемого на основании нормативного акта субъекта РФ (ч. 2 ст. 158, п. 4 ч. 6 ст. 167, ч. 1 ст. 169, ч. 1, 3 ст. 170 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).
Работы по капитальному ремонту выполняются на основании договора строительного подряда, заключенного с ИП или организацией, которые должны являться членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Требование о членстве в саморегулируемой организации не распространяется на государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе государственные и муниципальные казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения (при определенных условиях) (ч. 7 ст. 166 ЖК РФ; п. 1 ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ).
В процессе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется строительный контроль (ч. 8, 9 ст. 166 ЖК РФ; ч. 1, 9 ст. 53 ГрК РФ).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:
Готовое решение:
Какие гарантийные обязательства несет подрядчик по договору подряда
(КонсультантПлюс, 2024)
Какой гарантийный срок установлен для объектов строительства
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)
1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
Перспективы и риски арбитражного спора:
Строительный подряд: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2024)
2.2. Подрядчик, по мнению Заказчика, выполнил работы с недостатками, которые были обнаружены Заказчиком в течение гарантийного срока
Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.09.2024 N Ф09-5026/24 по делу N А50-26404/2022 {КонсультантПлюс}
