Ответ: Для юридического лица не имеет значения сколько объект находился в собственности данного юридического лица. Если объект недвижимости реализуется невзаимозависимому лицу и сделка не является контролируемой, то для целей налогообложения договорная цена признается рыночной, даже если она меньше рыночной стоимости объекта недвижимости.
Если для юридического лица сделка по продаже недвижимости является крупной, ее должен согласовать (одобрить) компетентный орган управления общества. В противном случае суд может признать сделку недействительной.
Обоснование: Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Для юридического лица не имеет значения сколько объект находился в собственности данного юридического лица. Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Стороны свободны в том, какой размер цены установить в договоре, так как по общему правилу самостоятельно определяют его условия. Исполнение договора должно оплачиваться по цене, которую стороны согласовали (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ). Цена, по которой недвижимое имущество будет реализовано обществом может как равняться рыночной стоимости, так и отличаться от нее.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Оценка цены недвижимости не является обязательной, само по себе это не повлечет недействительности сделки. Суд признает сделку недействительной, только если для сторон обязательна цена, которую определяет оценщик, но сделка совершена по другой цене (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).
Если организация продает физическому лицу объект недвижимости, подлежащий налогообложению по кадастровой стоимости, то в случае прекращения права собственности на объект в течение налогового (отчетного) периода исчисление суммы налога (авансового платежа) производится с учетом коэффициента, определяемого в общем случае как отношение количества полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности организации, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде (п. 2 ст. 375, ст. 378.2, п. 5 ст. 382 НК РФ).
Размер цены продаваемой недвижимости должен быть таким, чтобы не причинять убытки третьим лицам. Например, участникам Общества или кредиторам сторон. Если будет доказано причинение явного ущерба заключением договора на заведомо и значительно невыгодных условиях, договор может быть признан недействительным.
Недвижимость - это дорогостоящее имущество, и договор его купли-продажи может быть для юридического лица крупной сделкой. В этом случае ее должен согласовать (одобрить) компетентный орган управления общества. В противном случае суд может признать сделку недействительной (п. п. 3, 4 ст. 46 Закона об ООО).
Анализ судебной практики показывает, что практически любая сделка общества может быть признана крупной, если стоимость имущества по ней составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов и она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности.
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин - балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. Решение об одобрении крупной сделки принимает компетентный орган управления общества. Срок принятия решения - до либо после совершения сделки.
Сделка будет считаться одобренной, только если ее основные условия соответствовали сведениям об этой сделке, указанным в решении об одобрении либо в проекте сделки, приложенном к нему (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания, Готовое решение: Как получить согласие (одобрение) на совершение крупной сделки ООО.
