Ответ: Особенности расторжения такого договора связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды земельных участков. Способы, которыми можно расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и для других договоров: соглашение сторон, а при наличии оснований - расторжение через суд или отказ в одностороннем порядке. Порядок расторжения в целом такой же, как и для аренды движимого имущества. Для аренды земли в ряде случаев есть свои правила. Если договор был зарегистрирован, подайте в орган регистрации прав заявление, по которому записи о сделке и обременении объекта недвижимости в виде аренды будут погашены.
Обоснование:
Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды недвижимости?
В ЕГРН содержатся сведения об обременениях объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости). К их числу относится и обременение арендой объекта недвижимости. ЕГРН должен содержать достоверные сведения, а госрегистрация прав на недвижимое имущество подтверждает в том числе прекращение обременения недвижимости (ч. 2, 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому расторжение договора аренды, сведения о котором внесены в ЕГРН, нужно регистрировать (п. 135 Порядка ведения ЕГРН).
Когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносятся записи о сделке, а также об ограничении права и обременении арендой объекта недвижимости. Они не погашаются автоматически и остаются в реестре, пока стороны не заявят о погашении (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 130 Порядка ведения ЕГРН). Вместе с тем сроки, в течение которых нужно обратиться за регистрацией расторжения договора, а также ответственность за отсутствие регистрации или сроков ее осуществления нормативно не установлены, но они могут быть предусмотрены соглашением сторон.
Обременение в виде аренды недвижимости регистрируется в ЕГРН посредством регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 130 Порядка ведения ЕГРН). Соответственно, спорным является вопрос о том, что именно подлежит регистрации в случае расторжения договора аренды недвижимости по соглашению сторон: прекращение обременения в виде аренды или сделка в виде соглашения о расторжении договора аренды недвижимости.
Согласно одной позиции Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако госрегистрация сделки не является элементом формы договора аренды и гл. 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды. Отсюда можно сделать вывод: регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости не требуется. Аналогичный подход изложен, например, в Письме Минфина России от 26.02.2021 N 03-05-05-03/13425. Если следовать этой позиции, в указанном случае регистрируется прекращение обременения.
Согласно другой позиции соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит госрегистрации. В этой ситуации исходят из следующего: соглашение о расторжении договора фактически изменяет условия зарегистрированной сделки и, соответственно, требует регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ. Кроме того, из п. 135 Порядка ведения ЕГРН следует, что в этом случае также регистрируется сделка - соглашение сторон о расторжении договора аренды недвижимости. Поэтому во избежание споров с органом регистрации прав при наличии соглашения о расторжении договора аренды целесообразно все-таки регистрировать именно указанное соглашение.
Госпошлина за госрегистрацию допсоглашения о расторжении договора аренды уплачивается, если такой договор зарегистрирован в ЕГРН. Ее размер определяется так же, как размер госпошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости. За госрегистрацию допсоглашения об изменении договора аренды госпошлина предусмотрена, если такой договор зарегистрирован в ЕГРН. Ее размер установлен пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Для организаций госпошлина составляет 1 000 руб. (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Полагаем, что размер госпошлины за регистрацию допсоглашений к договору аренды земельного участка сельхозназначения определяется на основании пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет 350 руб. До подачи документов на регистрацию рекомендуем обратиться за разъяснениями в регистрирующий орган.
Госпошлина, предусмотренная пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за регистрацию допсоглашения к договору аренды недвижимости уплачиваться не должна (см. Письма Минфина России от 05.04.2021 N 03-05-06-03/24798, от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113).
Госпошлину уплачивает заявитель (заявители) в том же порядке, что и при госрегистрации договора аренды недвижимости.
Что нужно сделать после расторжения договора аренды недвижимости?
После расторжения договора стороны должны составить передаточный акт, по которому арендатор вернет объект арендодателю (п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).
Акт должны подписать обе стороны, даже если у арендодателя есть претензии к состоянию объекта. Как указывают суды, арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и арендатор возвращает ему объект (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.10.2020 N Ф07-10072/2020 по делу N А56-97762/2019 ). Поэтому акт лучше подписать. А претензии контрагенту можно предъявить и позже, например в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Готовое решение: Особенности расторжения договора аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}.
Судебная практика:
